HOME
AREE LEGALI
SERVIZI
DOMANDE E RISPOSTE
SOCI coop
LOGIN
REGISTRATI
RECENSIONI
I NOSTRI PROFESSIONISTI

La comunione immobiliare (o comproprietà)

Area legale: Immobili
Piero Gallo
Autore: Piero Gallo

La comunione immobiliare, in che cosa consiste e che cosa comporta?

 

Non è fenomeno raro che su un determinato bene immobile sussista un diritto di proprietà in capo a più soggetti: si dice allora che c'è una comunione tra i diversi titolari.

 

Ai sensi degli art. 1100 e seguenti del Codice Civile la comunione è definita come la situazione in cui la proprietà o altro diritto reale su immobile appartengono congiuntamente a più soggetti. In tale ipotesi i comproprietarivengono chiamati anche comunisti.

 

Il diritto di ogni comunista si realizza nell’utilizzo del bene immobile nella sua interezza in qualsiasi momento, con l’unico divieto di non modificarne la destinazione senza il consenso degli altri comproprietarie di non impedire agli altri di fare lo stesso utilizzo.

 

L’art. 1102 del Codice Civile riconosce a “ciascun partecipante” il diritto di utilizzare il bene in comune, ponendo tuttavia due limiti ben evidenti espresso:

 

  1. il divieto di alterarne la destinazione (ad esempio destinare a unità commerciale una unità abitativa);
  2. il divieto di impedire che anche gli altri comunisti possano utilizzare il bene in coerenza con il proprio diritto.

 

Ciascun comproprietarioè tenuto ex legea sostenere e contribuire alle spese che si rendano necessarie “per la conservazione e per il godimento della cosa comune” [art. 1104 Codice Civile].

*****

La titolarità condivisa tra più soggetti su un medesimo bene può costituire ragione di conflitti.

 

Possono, infatti, sussistere interessi ed intenti diversitra i comproprietarisul bene (si pensi ad esempio a colui che intenda abitarlo, piuttosto che ad altro comproprietario che intenda porlo in locazione), ovvero criticità circa la gestionediretta del bene (si pensi alla suddivisione delle spese ordinarie e/o straordinarie richieste per la manutenzione dell’immobile) o, ancora, vi può essere un contrasto circa i frutti che i diversi comproprietariintendano trarre  dal bene.

*****

 

Di seguito si fornisce una breve illustrazione delle ipotesi di comunione più frequenti.

 

  • La comunione èvolontaria,quando la sua costituzione è il frutto della volontà espressa dei partecipanti. La comunione si instaura quando due o più persone decidono, ad esempio, di acquistare in comunione lo stesso bene immobile.

 

  • La comunione è ereditaria, quando la comproprietà del bene immobile si trasmette a più eredi, i quali, quindi, ne diventano comproprietari in caso di accettazione dell’eredità. La comunione ereditaria si può realizzare per testamento (ad esempio «Lascio la casa di campagna in parti uguali a mia figlia e a mio figlio») oppure per legge (in assenza di testamento).

 

La comunione legale fra coniugiè un ulteriore fattispecie di comunione, che sorge per legge, quando i coniugi non optano per altri regimi patrimoniali dei beni in sede di matrimonio.

Dal momento della sua costituzione, salvo casi tassativi e particolari, ogni acquisto concluso dal singolo coniuge arricchisce anche il patrimonio dell’altro e crea appunto un regime di comproprietà.

 

la comunione legale fra coniugi presenta particolarità quali:

  • l’inderogabile uguaglianza delle quote;
  • l’amministrazione, che può essere  congiunta oppure disgiunta.

 

Per tutta la durata del matrimonio il singolo coniuge non può disporre, né chiedere la divisione del bene comune.

In taluni casi tassativi, il bene acquistato da uno dei coniugi non rientra nella comunione legale.

Si pensi al bene ricevuto dal coniuge per effetto della successione o di donazione, o ai beni c.d. ad uso strettamente personale (orologi, vestiario, gioielli) o, ancora, ai beni strumentali alla professione del singolo coniuge.

 

  • Si ha comunione forzosa, quando la comproprietà è imposta da una situazione di fatto che, per legge, non può essere sciolta. Tipico caso è il muro di confine che divide due terreni attigui o le parti comuni di un condominio.

 

Gestione dell’immobile in comproprietà.

 

In mancanza di diversa convenzione, tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione dell’immobile in comune.

Diritto di concorrere nell'amministrazione non significa, però, diritto di imporre la propria volontà individuale su quella degli altri partecipanti.

Il codice civile distingue fra:

  • atti di ordinaria amministrazione (art. 1105 del Codice Civile);
  • atti eccedenti l'ordinaria amministrazione;
  • atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune o le locazioni ultranovennali (art. 1108 del Codice Civile).

 

Per gli atti di ordinaria amministrazione, l'art. 1105 del Codice Civile stabilisce che le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolate secondo il valore delle rispettive quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione e per le innovazioni dirette a migliorare l'immobile comune, o a renderne più comodo e redditizio il godimento, occorre il voto favorevole dei partecipanti che rappresentano almeno i due terzi del valore complessivo della cosa comune.

 

Con la maggioranza dei partecipanti (calcolata secondo il solo valore della quota), i comproprietari possono delegare, inoltre, l'amministrazione della cosa comune a un terzo.

 

Particolare menzione in materia necessita la comunione legale fra coniugi: l’art. 180 cod. civ. stabilisce l’amministrazione:

 

  • disgiunta per gli atti di ordinaria amministrazione;
  • congiunta per il compimento degli atti di straordinaria amministrazione.

 

La norma cerca di favorire la gestione della vita familiare mediante l'accordo dei coniugi per le decisioni più importanti, riservando un procedimento più snello e semplice (atti effettuabili disgiuntamente) per le problematiche quotidiane.

 

 

Scioglimento della comunione

 

Ciascuno dei partecipanti alla comunione ha facoltà di chiedere lo scioglimento della stessa, senza che gli altri comunisti vi si possano opporre. Detta facoltà viene considerata come esplicazione di un diritto potestativo per cui le ragioni ed i modi dell’esercizio non possono essere sindacati dagli altri partecipanti e dal giudice.

 

Quando più comproprietarivogliono dividere il bene immobile in comune possono procedere alla divisione in via consensuale o giudiziale, salvo che non si tratti di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate.

 

In altri termini, si può procedere a un contratto di divisione o, diversamente, al ricorso al giudice che procede alla formazione di lotti di pari valore o, se tale operazione non è praticabile, alla vendita del bene immobile, con conseguente riparto del ricavato della vendita.

Pertanto, si parla di divisione consensuale o per contratto,quando tutti i comproprietari sono d’accordo nel voler sciogliere la comunione del bene in comproprietà. Si procederà, quindi, mediante la stipulazione di un contratto che delinea i dettagli della divisione.

 

Affinché il predetto contratto possa dirsi valido, efficace e opponibile ai terzi, lo stesso dev’essere redatto in forma scritta a pena di nullità,  e trascritto nei pubblici registri. La mancata trascrizione di una divisione contrattuale, conclusa in forma scritta, non compromette la validità dell’accordo nei rapporti interni, ma impedisce la sua opponibilità ai terzi.

Quando non si raggiunge un accordo che soddisfi tutte le parti titolari del bene, e quando si intenda sciogliere la comunione sullo stesso, si procede con la divisione giudiziale.

 

L’azione giudiziale deve essere, secondo quanto impone la legge, preceduta dalla mediazione obbligatoria.

 

Questa si svolge avanti un organismo riconosciuto e qualificato professionalmente, con lo scopo di rendere edotte le parti del regime nel quale versano e di formare un accordo teso alla divisione ed allo scioglimento della comunione.

In caso di esito negativo della mediazione, l’organismo incaricato redigerà verbale negativo.

 

L’attivazione della mediazione è condizione di procedibilità della causa giudiziale di divisione e scioglimento.

 

In tale sede il Tribunale incarica un Consulente tecnico d’ufficio, invitandolo a:

 

  • verificare la divisibilità materiale del bene e la non eccessiva onerosità di tale operazione
  • stimare il valore commerciale dell’immobile.

 

In esito all’intervento del consulente d’ufficio, affiancato anche dai consulenti tecnici delle parti che intendano avvalersene, viene predisposto un progetto di divisionedelle quote da attribuire a ciascun comproprietario. A ciascun di essi spetterà una porzione formata da una quantità di beni di uguale natura e qualità.

In caso di disaccordo sulle modalità di scioglimento della comunione, il giudice stabilirà la vendita forzosa del bene all’asta e il suo ricavato verrà distribuito tra tutti gli ex comproprietari.

 

 

Il Condominio negli edifici: brevi cenni

 

Esiste un ulteriore e particolare tipo di comproprietà: quella che si forma in condominio sulle cosiddette parti comuni dell’edificio.

E' un tipo di comunione di natura forzosa, regolata espressamente negli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, caratterizzata dalla coesistenza, in seno ad unico fabbricato, di parti in proprietà esclusiva e di parti in comproprietà.

 

Le parti comunidell’edificio sono destinate in via esclusiva a consentir il godimento e miglior utilizzo di ciascuna proprietà esclusiva di ciascun condomino.

 

Ciascuno condomino è, quindi, titolare di un diritto esclusivo su determinate parti di un edificio, mentre altre parti restano di proprietà comune ed indivisibile di tutti i condomini.

 

Al fine di meglio gestire l’aspetto comune dell’edificio, in alcuni casi viene nominato un amministratore, la cui nomina è obbligatoria nel caso in cui i condomini siano in numero pari o superiore ad otto.

 

Una forma di condominio speciale, caratterizzata da una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione, viene denominata “supercondominio” ovvero condominio orizzontale o condominio complesso.

 

Infine, brevi cenni sull’istituto della multiproprietà.Riconosciuta dal Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), permette a più acquirenti di godere del diritto di abitazione di un medesimo immobile, ma non contemporaneamente.

Ogni multiproprietario, infatti, gode in via esclusiva dell’immobile poiché al momento della stipula del contratto vengono definiti dei turni ben precisi per l’utilizzo dell’immobile.

 

 

Autore: Avvocato Gallo Piero

Aggiornamento: 20 settembre 2019

  

Articoli collegati

Gestione dell’Immobile in comproprietà: che cosa è, come funziona e casistiche
Leggi >
Compravendita immobiliare: la fase delle trattative. Cosa sono e come funzionano
Leggi >
Contratto preliminare di compravendita di immobile: cos'è e come funziona
Leggi >

Domande e risposte collegate

Immobile in comproprietà. Come procedere alla vendita?
Leggi >
Immobile in comunione ma goduto da un solo comproprietario
Leggi >
immobile in comproprietà. è possibile rinunciare alla propria quota?
Leggi >

Come funziona

Scegli quello che ti serve

Scegli il servizio legale che ti serve selezionando l'icona corrispondente e segui le istruzioni per confermare l'invio della richiesta

Ricevi quello che hai chiesto

Ricevi il servizio legale che hai richiesto da parte di un nostro avvocato

Effettua il pagamento

Solo dopo aver ricevuto il servizio legale che hai chiesto effettua il pagamento

DOVE CI TROVI

se vuoi incontrarci di persona


Se vuoi incontrarci di persona e conoscerci ci trovi in via Arona 15 a Milano, presso il punto di consulenza Avvocato Accanto, tutti i giorni da lunedì a venerdì e su appuntamento anche il sabato. Ti aspettiamo.


Avvocato Accanto, Via Arona 15 Milano 20149
tel. 02 3664 4280