Donazione di un immobile. Come fare?

Le preoccupazioni in ordine alle sorti della propria eredità, soprattutto in caso di alta litigiosità tra i (futuri) eredi, spesso inducono il proprietario di uno o più beni immobili (quali abitazioni, terreni, ecc.) a considerare l’ipotesi di effettuare una donazione di bene in vita. Con tale operazione, può essere trasferita la proprietà di un proprio bene immobile ad un parente o ad un terzo a titolo gratuito.

Nella prassi, è frequente che tale donazione sia realizzata tra familiari. Accade spesso, ad esempio, che un genitore decida di donare un appartamento al proprio figlio in modo da rendere quest’ultimo intestatario del bene.

La donazione di immobile presenta senz’altro dei vantaggi di natura fiscale, ma al tempo stesso è opportuno conoscerne anche i possibili svantaggi e le conseguenze negative, al fine di porre in essere l’operazione in maniera consapevole.

Vediamo, dunque, quali caratteristiche presenta la donazione di immobile e quali regole si applicano a tale fattispecie.

Indice:

1. Che cosa è la donazione
2. La donazione di immobile
3. Chi può compiere un atto di donazione?
4. Chi può ricevere un bene per donazione?
5. Quali sono i vantaggi della donazione di un immobile?
6. Quali sono gli svantaggi della donazione di un immobile?
7. La donazione è irrevocabile?
8. Quali sono i costi della donazione di un immobile?

1. Che cosa è la donazione

Per comprendere che cosa sia la donazione di immobile è preliminarmente necessario delineare in che cosa consista l’atto di donazione in generale.

La donazione è una tipologia di contratto con cui una parte (detta donante) trasferisce un diritto o assume un obbligo nei confronti di un soggetto (detto donatario) con l’esclusiva volontà di arricchire il patrimonio del beneficiario - dunque, senza pretendere un corrispettivo in cambio.

Essendo un contratto, si rende necessario, per il valido perfezionamento dell’operazione, che la donazione sia espressamente accettata da parte del donatario. L’accettazione può avvenire o contestualmente alla stipula dell’atto, in sede di rogito notarile; oppure successivamente, con un atto separato.

Il contratto di donazione è rigidamente formale: ed infatti, in base alla legge, la donazione deve necessariamente rivestire a pena di nullità la forma dell’atto pubblico notarile alla presenza irrinunciabile di due testimoni.

Per atto pubblico si intende un documento redatto con particolari formalità da un notaio (o altro pubblico ufficiale autorizzato) idoneo a provare pienamente sia la provenienza dell’atto dal notaio che lo ha sottoscritto, sia tutto quanto il notaio attesti essere avvenuto in sua presenza. L’atto pubblico conferisce pertanto certezza alla donazione posta in essere e la sua veridicità potrà essere contestata solamente mediante un’apposita azione giudiziale denominata querela di falso.

Per quanto attiene ai testimoni, invece, in base alla legge gli stessi non dovranno trovarsi in una situazione di conflitto di interessi con le parti contrattuali, oltre che in relazione all’operazione di donazione stessa (non potranno assumere la qualità di testimoni, ad esempio, i parenti di donante e donatario).

Tutte queste formalità sono prescritte al fine di garantire che la scelta di donare, di per sé idonea ad arrecare un danno al patrimonio del donante, sia assunta in modo pienamente consapevole dallo stesso.

2. La donazione di immobile

La donazione di un immobile è, più specificatamente, il contratto con cui il donante trasferisce il diritto di proprietà di un bene immobile (quali, ad esempio, abitazioni, terreni, ecc.) in favore del donatario.

Oltre al diritto di proprietà, il donante potrebbe, in alternativa, trasferire al soggetto beneficiario anche altri diritti reali su di un bene immobile, quali ad esempio l’usufrutto o dei diritti di servitù.

Un’ipotesi molto frequente nella prassi è la stipula tra genitori e figli di un contratto di donazione con riserva di usufrutto: con tale tipologia contrattuale, il donante (normalmente, il genitore) trasferisce la proprietà del bene al donatario/figlio, ma si riserva il diritto abitare nell’immobile per la durata residua della sua vita.

Naturalmente, anche per l’ipotesi di donazione di immobile troveranno applicazione le formalità viste in precedenza: pertanto, l’atto dovrà essere stipulato nella forma dell’atto pubblico di fronte al Notaio e a due testimoni.

La donazione di immobile prevede una serie di specifici adempimenti in capo al Notaio incaricato della stipula.

Ed infatti, prima del rogito il professionista in questione dovrà effettuare le visure ipotecarie e catastali del bene immobile in questione in modo da accertare l’effettiva proprietà del bene in capo al donante, nonché l’esistenza di formalità potenzialmente dannose per il donatario (quali, ad esempio, pignoramenti, sequestri, ipoteche, ecc.).

Successivamente al rogito il Notaio dovrà, inoltre, trascrivere il contratto di donazione in Conservatoria e provvedere alla registrazione dell’atto, nonché alle volture catastali dell’immobile.

3. Chi può compiere un atto di donazione?

Possono donare tutti quei soggetti dotati della capacità di agire, ovverosia di compiere validamente atti giuridici.

La capacità di agire si acquista con la maggiore età: dunque, salvo rarissime eccezioni, potranno donare tutte quelle persone che hanno compiuto almeno diciotto anni di età.

Al contrario, non è stato ancora stabilito con certezza se possano considerarsi capaci di donare le società, in quanto, secondo alcuni, ciò si renderebbe incompatibile con lo scopo di lucro che le caratterizza.

4. Chi può ricevere un bene per donazione?

In linea generale, tutti possono ricevere per donazione, compresi i minori di età, le persone giuridiche e, tra di esse, le società.

Possono, inoltre, ricevere per donazione il nascituro (ovverosia il soggetto non ancora concepito ma figlio di una persona vivente al tempo della donazione), il figlio già concepito ma non ancora nato e le persone che presentano infermità mentali più o meno lievi (interdetti ed inabilitati).

Non possono, in definitiva, ricevere per donazione soltanto il notaio incaricato di redigere l’atto, i testimoni ed il rappresentante legale del donante (ovverosia quel soggetto che interviene all’atto e si sostituisce al donante nella stipula perché, ad esempio, il donante è stato interdetto).

5. Quali sono i vantaggi della donazione di un immobile?

Dal punto di vista contrattuale, la donazione di immobile risulta vantaggiosa rispetto alla compravendita in quanto, di regola:

• il donante non è responsabile dei vizi del bene donato, a meno che ciò non sia stato espressamente pattuito, oppure non ricorra un’ipotesi di dolo (ad esempio, nel caso in cui il donante abbia volontariamente taciuto dei vizi del bene);
• il donante non è responsabile in caso di evizione, vale a dire per il caso di perdita del diritto acquisito dal donatario a causa di eventuali pretese avanzate da parte di soggetti terzi. Anche in questo caso, la responsabilità del donante ricorrerà soltanto in caso di espressa pattuizione di tale garanzia, oppure in caso di dolo del donante.

La donazione tra familiari stretti (coniuge, figli, genitori) gode, inoltre, dell’esenzione dall’imposta di donazione se il valore dell’immobile non supera il milione di euro, come si vedrà meglio nel prosieguo.

6. Quali sono gli svantaggi della donazione di un immobile?

La donazione di immobile presenta, peraltro, anche degli aspetti svantaggiosi. Tra di essi si possono annoverare, tra i principali:

• le formalità necessarie ed i costi notarili (solitamente non inferiori ad alcune migliaia di euro);
• le imposte dovute (come si vedrà meglio infra, di regola gravanti sul donatario);
• l’obbligo in capo al donatario di versare gli alimenti in favore del donante, nel caso in cui quest’ultimo versi in stato di bisogno (tale obbligo è invece escluso per le donazioni remuneratorie ed obnuziali);
• la revocabilità della donazione nelle (seppur limitate) ipotesi sopra viste.

Una menzione a parte merita, inoltre, la possibilità per il donatario di subire un’azione di riduzione da parte degli eredi del donante.

Ed infatti, il nostro ordinamento prevede l’obbligatorietà di devolvere una quota dell’asse ereditario (la c.d. quota di legittima), da parte del soggetto defunto, in favore dei familiari più stretti, come il coniuge ed i figli (detti legittimari).

Nel caso in cui l’operazione di donazione determini una lesione di tale quota di legittima, gli eredi del donante potranno agire nei confronti del donatario per recuperare quanto loro spettante entro il termine di dieci anni dall’apertura della successione o di venti anni dalla trascrizione della donazione.

Laddove poi, nel frattempo, il donatario abbia venduto il bene in questione a terzi e il suo patrimonio non sia sufficiente a soddisfare le pretese degli eredi del donante, questi ultimi potranno agire anche nei confronti dei terzi acquirenti per ottenere la restituzione dell’immobile entro venti anni dalla trascrizione dell’atto di donazione.

La precarietà dell’atto di donazione per i motivi appena esposti fa sì, pertanto, che spesso le banche rifiutino, in relazione ad una richiesta di finanziamento, la prestazione in garanzia di un immobile donato, proprio per evitare l’eventualità di vedersi esposti, in un futuro imprecisato, a possibili azioni giudiziarie da parte degli eredi del donante.

Per la stessa ragione, inoltre, l’immobile donato potrebbe essere meno appetibile sul mercato per dei potenziali compratori.

7. La donazione è irrevocabile?

Tendenzialmente l’atto di donazione è irrevocabile: ciò significa che il donante non potrà, successivamente alla stipula, cambiare idea e revocare la manifestazione di volontà precedentemente resa, pretendendo la restituzione del bene donato. La regola non è però assoluta: ed infatti, la legge prevede la possibilità di revocare la donazione per causa d’ingratitudine, oppure per sopravvenienza di figli.

La revocazione della donazione per ingratitudine del donatario è un’ipotesi eccezionale prevista solo al ricorrere di condotte particolarmente gravi da parte del beneficiario del trasferimento, tali da far insorgere nel donante un legittimo pentimento circa il compimento dell’atto in questione e da giustificare la revoca della dichiarazione di volontà precedente. Integra, ad esempio, un’ipotesi di ingratitudine il tentato omicidio del donante da parte del donatario, oppure un episodio di ingiuria grave ai danni del primo; o ancora, il caso in cui il donatario abbia volontariamente arrecato un grave pregiudizio al patrimonio del donante.

La donazione sarà invece revocabile per sopravvenienza di figli nel caso in cui, alla data di stipula dell’atto in questione, il donante ignorasse di avere figli o discendenti.

Gli unici due casi in cui la legge sancisce un’irrevocabilità assoluta della donazione e che quindi esclude la possibilità di riottenere il bene donato anche per le sopra viste ipotesi di ingratitudine del donatario e sopravvenienza di figli riguardano la c.d. donazione remuneratoria (vale a dire quella donazione effettuata per riconoscenza, ringraziamento o come speciale remunerazione del donatario) e la donazione obnuziale, effettuata in occasione di un matrimonio.

8. Quali sono i costi della donazione di un immobile?

In generale, i costi principali da sostenere in caso di donazione di un immobile sono:

• il compenso del Notaio;
• l’imposta ipotecaria (pari al 2% del valore dell’immobile) e catastale (pari all’1% del valore dell’immobile). Nel caso in cui, peraltro, il donatario benefici delle agevolazioni prima casa, tali imposte saranno dovute nella misura fissa di € 200,00 ciascuna, per un totale complessivo di € 400,00;
• l’imposta di bollo per la registrazione dell’atto (pari ad € 230,00);
• la tassa ipotecaria (pari ad € 90,00).

Come sopra accennato la donazione sarà invece esente dall’imposta di donazione se effettuata in favore dei familiari più stretti (coniuge, figli, genitori) nel caso in cui il valore del bene non superi un milione di euro. Laddove, invece, detta imposta debba essere corrisposta, la relativa aliquota potrà essere del 4%, 6% o 8%, a seconda del valore dell’immobile donato.