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I Contratti di locazione ad uso abitativo

Area legale: Locazioni ad uso abitativo

 

Nel nostro ordinamento giuridico, la locazione degli immobili ad uso abitativoè disciplinata dalle norme del codice civile, dalla L. 431/98 e dalle norme ancora in vigore (e applicabili alle locazioni abitative) della L. 392/78, detta anche “Legge Equo Canone”.

La locazione ad uso abitativo è il contratto con cui una parte (locatore-proprietario) si obbliga nei confronti di un’altra (conduttore/inquilino) a concedere in godimento un bene immobile, affinché quest’ultimo lo possa adibire ad abitazione per un tempo determinato dalle Parti o dalla Legge, dietro il pagamento di un corrispettivo, detto anche canone di locazione.

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La forma del contratto di locazione e la sua registrazione

Il contratto di locazione ad uso abitativoè, secondo le norme del codice civile, un contratto di natura consensuale; dunque per la sua conclusione è sufficiente il consenso delle Parti.

Merita di essere tenuta in particolare attenzione la L. 431/98 che richiede espressamente che i contratti di locazione ad uso abitativo siano, a pena di nullità, registratipresso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, imponendo, di fatto, alle parti la redazione per iscritto di tale contratto.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono necessariamente contenere i seguenti elementi:

- i dati anagrafici delle parti (nome, cognome, codice fiscale e indirizzo di residenza);

- i dati catastali dell’immobile (indirizzo, codici catastali, piano, scala ecc.);

- la durata del contratto;

- la quantificazione annuale del canone di locazione

- apposita clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’Attestazione di Prestazione      Energetica relativa all’immobile;

- data di stipula.

Tutti i contratti di locazione di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, salvo abbiano un durata inferiore a 30 giorni. Tale durata va calcolata per singola locazione, prendendo come base temporale di riferimento l’anno solare in cui la locazione si perfeziona.

In merito all’obbligo di registrazione, si segnala che l’art. 13, comma 1, L. 431/98 (come novellato dalla L. 208/15) dispone che “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio”.

E ancora: in base a quanto disposto dall’art. 8 della L. 392/78 “le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali”. Pertanto, sebbene sia onere del locatore provvedere alla registrazione del contratto, vi è una responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell’imposta di registro; ciò significa che, nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate dovesse accertare il mancato versamento dell’imposta di registro, ne chiederà il pagamento - comprensivo di interessi e sanzioni - sia al locatore che al conduttore.

Per espressa previsione normativa, l’omessa registrazione del contratto di locazione comporta la nullità dello stesso. Conseguentemente il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, potrà agire in giudizio contro il locatore,che ha omesso la registrazione del contratto, al fine di far accertare l’esistenza della locazione. In tale occasione, il Giudice determinerà l’ammontare del canone dovutosulla base dei parametri stabiliti dalla norma e condannerà il locatore a restituire le somme eventualmente versate in eccedenza.

Inoltre, in caso di“locazione in nero”il locatore, qualora il conduttore non provveda a restituire spontaneamente l’immobile alla fine della locazione, non potrà usufruire del più agevole e veloce procedimento di sfratto, ma dovrà agire mediante il giudizio ordinario, con conseguente aggravio di spese e lungaggini dei tempi per riottenere il possesso dell’immobile.

Infine, occorre evidenziare che ogni pattuizione volta a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto di locazione registrato è nulla. Di conseguenza il conduttore ha la possibilità di agire in giudizio (entro sei mesi dal rilascio dell’immobile) contro il locatore, per ottenere la restituzione delle somme versate in eccedenza.

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Obbligazioni delle parti nel contratto di locazione

Il codice civile detta le norme principali per la gestione del rapporto di locazione, delineando diritti e doveri di ciascuna parte contrattuale.

Tale norme devono quindi essere integrate con la normativa speciale sopra indicata.

In particolare, tra le obbligazioni principali del LOCATORE rientrano:

  1. consegnare il bene locato in buono stato di manutenzione e mantenere il bene in stato idoneo all’uso convenuto(art. 1575 c.c.).

L’inadempimento a tale obbligazione espone il locatore a eventuali richieste, da parte del conduttore, di risoluzione del contratto o riduzione del canone di locazione.

L’art. 1578 c.c. prevede che “se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

Inoltre, a prescindere dalla conoscibilità dei vizi da parte del conduttore, nel caso gli stessi siano tali da esporre a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari (come ad esempio, nel caso di presenza di muffa nell’abitazione), può trovare applicazione l’art. 1580 c.c. secondo cui, in tali casi “il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”.

  1. provvedere alla manutenzione “straordinaria” dell’immobile (art. 1576).

Tra le obbligazioni principali del CONDUTTORErientrano:

  1. prendere in consegna la cosa e mantenerla in buono stato manutentivo, sostenendo a proprie cure e spese la relativa manutenzione ordinaria. In via generale, tutti i danni, guasti e deterioramenti dell’immobile locato, dovuti all’uso quotidiano, rientrano nell’ordinaria amministrazione a carico dell’inquilino.
  2. Provvedere al pagamento del canone di locazione nei termini pattuiti.
  • Concorrere insieme al locatore al pagamento delle spese condominiali. In via generale, sono a carico del Conduttore le spese condominiali di ordinaria amministrazione, mentre sono a carico del Locatore le spese condominiali di straordinaria amministrazione.
  1. Alla stipula del contratto di locazione ad uso abitativo, il conduttore è tenuto al versamento del deposito cauzionale, a garanzia del pagamento del canone e dei danni arrecati all’immobile locato.
  2. Alla conclusione del contratto di locazione, il Conduttore è tenuto a restituire l’immobile al Locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto.

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La disdetta ed il recesso

Nel corso del contratto di locazione ad uso abitativoè possibile che una delle parti manifesti la necessità di venir meno al rapporto in essere.

In tali casi, la Legge offre maggiore tutela al conduttore(quale parte debole del contratto) rispetto al locatore.

Infatti, mentre il conduttore può in linea di principio avvalersi del diritto di recesso in qualsiasi momento, anche nel corso del contratto, a prescindere dal tempo intercorso dal suo inizio. Il locatore, invece, può unicamente avvalersi della disdetta del contratto, azionabile con differenti modalità – illustrate infra. Ratio principale della norma è, infatti, la tutela del diritto di abitazione.

 

La disdetta

Le norme in vigore, come di seguito verrà meglio illustrato, prevedono che i contratti di locazioneabbiano una durata determinata, al termine della quale opera un rinnovo automatico del contratto, salvo il caso in cui una delle parti comunichi all’altra la propria volontà di venir meno al rapporto in essere.

L’art. 3 della L. 431/98 prevede che il locatore possa, alla scadenza del primo quadriennio, evitare che il contratto si rinnovi per gli ulteriori quattro anni.

La norma definisce testualmente tale possibilità come “facoltà di diniego del rinnovo del contratto”. Tale facoltà può essere esercitata solo ed esclusivamente qualora ricorra uno dei motivi determinati ed indicati nella norma citata,che deve essere espressamente riportato nella comunicazione di disdetta.

Qualora il locatore, riottenuto il possesso dell’immobile, non rispetta i motivi per cui ha dato disdetta alla prima scadenza contrattuale, la disdetta esercitata è qualificata come illegittima.  Conseguentemente, sarà tenuto a corrispondere al conduttore il risarcimento del danno, che non potrà essere inferiore a 36 mensilità del canone pattuito tra le parti.

Alla scadenza del secondo quadriennio, il locatore può esercitare validamente la facoltà di diniego di rinnovo del contratto, senza che vi sia alcuna particolare motivazione, purché nel rispetto delle forme e modalità previste dal contratto.

 

Il recesso

Nel nostro ordinamento sono previste due diverse tipologie di recesso da parte del conduttore: il recesso convenzionale e il recesso legale.

Il primo è regolato dall’art. 4 della L. 392/78 secondo cui “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore,con lettera raccomandata, almeno sei mesi primadella data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

In tale caso, il conduttore può esercitare il proprio recesso senza dover addurre alcuna giustificazione in merito ai motivi che supportano la sua scelta.

Nel caso di recesso legale trova, invece, applicazione l’art. 3, comma 6, della L. 431/98 in virtù del quale “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Con la locuzione “gravi motivi” si intendono motivi giustificativi del recesso, determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla sottoscrizione del contratto, che rendono oltremodo gravoso per il conduttore la persistenza del rapporto stesso.

In tal caso, il conduttore, che vuole recedere anticipatamente dal contratto, dovrà necessariamente inserire nella comunicazione di recesso i gravi motivi posti a fondamento della propria decisione,al fine di consentire al locatore una verifica circa la sussistenza degli stessi.

La mancata esposizione dei gravi motivi comporta l’inefficacia del recesso e il conduttore non sarà legittimato a rilasciare l’immobile al termine del periodo di preavviso.

 

Il recesso parziale

Ogni qual volta un contratto di locazione venga sottoscritto da più conduttori e ad ognuno di essi venga concessa la possibilità di recedere dal contratto, la decisione di uno avrà necessariamente effetti sull’altro.

Nel momento in cui uno dei conduttori decide di interrompere il rapporto in essere, infatti, si configura un “recesso parziale” a seguito del quale il contratto rimarrà efficace nei confronti del conduttore restante. Quest’ultimo dovrà provvedere al pagamento dell’intero canone pattuito, facendosi carico della quota di canone del conduttore uscente, salvo intervenga il subentro di un nuovo conduttore (che dovrà comunque essere approvato dal locatore) che prenda il posto di quello uscente.

Se il conduttore restante non è in grado di provvedere al pagamento dell’intero canone potrà a sua volta comunicare la propria volontà di recedere dal contratto e lasciare l’immobile al termine del periodo di preavviso.

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Pertanto, il recesso è una facoltà concessa solo ed esclusivamente al conduttore, che può avvalersene in qualsiasi momento nel corso del rapporto, qualora sia pattuito tra le parti il recesso convenzionale o qualora ricorrano gravi motivi (recesso legale), a condizione che rispetti il termine di preavviso di 6 mesi.

La disdetta, invece,è una facoltà che può essere esercitata da entrambe le parti. Chi intende avvalersene dovrà comunicarlo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto di locazione, con le precisazioni sul punto richiamate poco sopra.

Il locatore, come detto, potrà avvalersi di tale facoltà alla fine del primo quadriennio solo nei casi specifici previsti dalla norma.

Occorre, inoltre, precisare che sia la disdetta che il recesso sono dei negozi giuridici unilaterali recettizi, con cui la parte esprime la sua volontà di non proseguire con il rapporto di locazione.

In quanto atti recettizi, la disdetta ed il recesso producono effetti nel momento in cui la comunicazione viene a conoscenza del destinatario.

Per tale motivo, è opportuno inoltrare tali comunicazioni sempre a mezzo raccomanda a/r (o PEC), al fine di conoscere la data in cui l’altra parte è venuta a conoscenza della comunicazione e calcolare da tale data il decorrere del termine di preavviso.

Il preavviso ha, infatti, la funzione di riequilibrare i rapporti contrattuali, concedendo alla parte che lo riceve il tempo necessario a individuare un nuovo immobile (per il conduttore) o un nuovo inquilino (per il locatore).

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Le diverse tipologie contrattuali

La legge 431/98 disciplina le diverse tipologie contrattuali di locazione contemplate dal Legislatore al fine di rispondere alle diverse esigenze che possono sorgere tra le parti.

 

Contratto di locazione a canone libero o “ordinario” (4+4)

Secondo quanto disposto dall’art. 2, comma 1, L.431/98, i contratti di locazionenon possono avere una durata inferiore a 4 anni, al termine dei quali il contratto si intenderà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni per un ulteriore quadriennio, salvo disdetta.

Alla scadenza del secondo quadriennio, le parti possono rinunciare al rinnovo del contratto o chiedere il rinnovo a diverse condizioni. In tal caso, è la parte interessata che deve inviare all’altra, tramite raccomandata a/r con preavviso di 6 mesi, la propria richiesta.

La parte interpellata deve entro 60 giorni rispondere mediante raccomandata, poiché in caso di mancata risposta e/o di mancato raggiungimento di un accordo, il contratto si intenderà scaduto al termine del (secondo) quadriennio.

Usufruendo di tale tipologia contrattuale, le parti possono liberamente determinare il canone di locazione senza alcun vincolo.

 

Contratto di locazione a canone concordato (3+2)

In base a quanto disposto dall’art.1, comma 5, L. 431/98, è possibile stipulare contratti della durata minima di tre anni, terminati i quali il contratto è prorogato di diritto per ulteriori due anni, fatta sempre salva la facoltà di disdetta da parte del locatore, qualora sussista una delle condizioni previste dall’art. 3 della medesima norma.

Giunti a ridosso della scadenza del biennio, ciascuna delle parti può attivare la procedura di rinnovo a nuove condizione o rinunciare al rinnovo del contratto, comunicando all’altra parte la propria intenzione, tramite raccomanda, almeno 6 mesi prima della scadenza.

In assenza di comunicazioni, il contratto si intende rinnovato, per legge, alle medesime condizioni.

Per poter usufruire di tale tipologia contrattuale è, però necessario, che il canone di locazione sia ricompreso all’interno del range minimo/massimo stabilito dagli accordi territoriali conclusi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Nella definizione del canone effettivo, le parti possono richiedere l’assistenza delle predette organizzazioni o, in alternativa, richiedere l’attestazione volta a certificare che il contenuto economico del contratto di locazione è conforme a quanto previsto dall’accordo territoriale.

Il rilascio dell’attestazione (certificazione) da parte di una delle organizzazioni locali è fondamentale per ottenere i benefici fiscali ricollegati a tale tipologia contrattuale come, ad esempio, la possibilità di applicare la cedolare secca con un’aliquota ridotta al 10%.

 

Contratto di locazione ad uso transitorio (da 1 a 18 mesi)

L’articolo 5 della L. 431/98 ammette la stipula di contratti di locazione di natura transitoria, al fine di soddisfare particolari esigenze delle parti, rinviando per la definizione di condizioni e modalità ad apposito Decreto Ministeriale.

Per tale motivo è stato emanato il D.M. 16 gennaio 2017 che all’art. 2, comma 1, prevede “i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi”.

La norma richiede espressamente che, per la validità di tali contratti, le parti debbano:

  • utilizzare il modello contrattuale allegato al predetto decreto ministeriale;
  • inserire nel contratto una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore da provare con apposita documentazione da allegare al contratto.

L’assenza di espressa clausola e/o la mancata allegazione della documentazionecomprovante l’esigenza di transitorietà comportano che il contratto venga sottoposto alla disciplina dei contratti previsti dall'art. 2, comma 1, della L. 431/1998e pertanto la durata diverrà “automaticamente” quella di un contratto ordinario (4+4).

Per la determinazione del canone di locazioneoccorre distinguere se il Comune, in cui l’immobile oggetto del contratto è ubicato, abbia o meno più di diecimila abitanti poiché, nel primo caso, le parti dovranno pattuire il canone all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali; mentre, nel secondo caso, saranno libere di determinare il canone senza alcun vincolo.

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All’interno di questa tipologia contrattuale (contratti di locazione a uso transitorio), vi rientrano anche i contratti transitori “per studenti universitari”.

Tali contratti possono essere stipulati:

  • solonei Comuni, sede di università, corsi di specializzazione o master e in quelli limitrofi;
  • ed esclusivamenteda studenti iscritti a tali corsi, che abbiano residenza in un comune diverso da quello ove si tiene il corso.

Il contratto transitorio per studenti universitari ha una durata ricompresa tra i 6 mesi ed i 3 anni ed è rinnovabile alla prima scadenza.

Per la stipula del contratto è obbligatorio utilizzare il tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale sopra citatoe il canone di locazione è determinato in base ai valori stabili dagli accordi territoriali.

 

Contratto di locazione “breve” (inferiore a 30 giorni)

Secondo quanto disposto dall’art. 4 della L. 50/17 “si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni […] stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa”.

Tale tipologia di locazione non richiede la registrazione del contratto, ma ciò non esclude l’opportunità di sottoscrivere un contratto e, soprattutto, non esonera il locatore dall’esecuzione di specifici adempimenti come, ad esempio, il pagamento delle imposte sul canone percepito, la comunicazione dei dati dell’inquilino alle Autorità di Pubblica Sicurezza, nonché il pagamento dell’imposta di soggiorno, laddove disposta dal Comune ove è ubicato l’immobile.

Infatti, tale tipologia di locazione nasce per rispondere ad esigenze di natura turistica e non abitative in senso stretto.

 

Avvocato Simona Costanzo

Aggiornato al 1 ottobre 2019

 

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