Spese condominiali di tetto e ascensore: come si ripartiscono?
Per rispondere al Suo quesito, riteniamo innanzitutto opportuno segnalare che, a norma dell’art.1117 del nostro codice civile, il tetto è da considerarsi una parte dell’edificio in comune tra tutti i proprietari degli appartamenti da questo “ricoperti”.
Prevede infatti testualmente la norma in esame che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Per quanto concerne le spese per il rifacimento del tetto, esse devono essere suddivise ai sensi dell’art. 1123 primo comma del codice civile, secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Dunque nel caso di specie, tutti i proprietari degli appartamenti saranno tenuti a partecipare alle spese per i lavori di ristrutturazione del tetto dello stabile, in base ai millesimi di proprietà.
Per quanto concerne, invece, l'installazione dell'ascensore (al momento non presente), precisiamo che l’ascensore condominiale rientra nella categoria giuridica delle c.d. innovazioni, trattandosi di una nuova opera che implica una modificazione notevole della cosa comune, alterandone l’entità sostanziale o la destinazione originaria.
L’installazione dell’ascensore condominiale deve rispondere all’interesse della maggioranza dei condomini.
Con preciso riferimento alle innovazioni condominiali, infatti, l'art. 1120 del Codice Civile dispone che l’assemblea condominiale possa deliberare qualsiasi opera che sia diretta al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Queste delibere sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Le spese per l’installazione dell’ascensore vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, compresi i condomini che non hanno espresso voto favorevole, perché la volontà dell’assemblea è vincolante per tutti.
Avvocarto Marta Calderoni
