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Condominio minimo: come funziona
Condominio | (17/04/2018)
Buona sera Abito in una palazzina da 4 appartamenti, di cui 2 al PT con taverna e 2 al P1 con mansarda, di cui uno e mio e gli altri 3 sono di un mio vicino. Ora dobbiamo rifare facciata scivoli box e parte della facciata nella parte inferiore causa umidità di risalita. Io vorrei fare dei lavori con sistemi ad iniezione di gel nella muratura o con intonaci con gel (garantiti x questi casi) mentre mio vicino vuole fare sistema di riparazione con facciata autoventilata molto più costosa. Essendo in condominio in autogestione (no amministratore, visto che siamo solo in 2) lui potrebbe obbligarmi a fare quello che vorrebbe, visto che è proprietario di + millesimi oppure posso far valere la mia autorità dal momento che voglio anche io fare i lavori ma non di quella entità di valore? Ringraziando anticipatamente Saluto
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Risposta del 17/04/2018

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio negli edifici trova applicazione anche in caso di “condominio minimo”, cioè di condominio composto da due soli partecipanti.

Infatti, dal momento stesso in cui, per qualsivoglia atto traslativo, i piani o le porzioni di piano del fabbricato vengano ad appartenere a soggetti differenti si costituisce ex lege un condominio.

Conseguentemente la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano da una relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio.

In questo contesto, quindi, l’assemblea è organo necessario anche nei condomini minimi e tramite essa devono passare le decisioni riguardanti la conservazione dell’edificio. Pertanto, salvo il caso di urgenza (art. 1134 c.c.), il singolo condomino non può fare eseguire lavori di propria iniziativa e poi chiedere il rimborso al proprio vicino.

Nel caso di specie sarà quindi necessario convocare un’assemblea al fine di discutere del rifacimento della facciata scivoli box e di quella interna. Tuttavia, qualora non si dovesse raggiungere un accordo in merito nessuno dei due potrà agire autonomamente.

L’art. 1136 c.c. che regola la costituzione e la validità delle deliberazioni del condominio, a seguito della riforma del 2012, prevede espressamente una doppia maggioranza data tanto dai millesimi di proprietà, quanto dai condomini presenti.

Tale doppia maggioranza ha proprio lo scopo di evitare che le decisioni siano assunte con il voto della maggioranza dei condomini non rappresentativa del maggior numero di millesimi, o da un'esigua minoranza di condomini (come ad esempio i costruttori) con maggiori millesimi.

In base a quanto stabilito dall’art. 1136 c.c., infatti, “l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l‘intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio
”.

Considerato che nel Suo caso il condominio si compone di due soli condomini, dunque, qualora uno dei due voti contro l’assunzione di una determinata delibera, non si raggiungerà mai il quorum deliberativo richiesto dalla orma per mancanza di “teste”.

Per risolvere la situazione di stallo che potrebbe derivarne, ogni singolo condomino ha diritto di adire il Tribunale affinchè, esaminata la situazione, questi prenda i provvedimenti opportuni, nominando, ove necessario, un amministratore per l’esecuzione dei lavori necessari.

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