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pertinenze e spazio condominiale
Condominio | (31/08/2017)
Buonasera Gentilissimi, ho letto sul vostro sito del servizio di consulenza gratuita. Spero troviate il tempo per darmi una risposta. Grazie in anticipo! QUESITO: CAVILLO LEGALE? Mia zia, deceduta lo scorso anno, possedeva un appartamento, la cantina nello stesso stabile e 1/106esimo circa dello spazio che circonda l'edificio (aiuole e spazio libero per auto, senza assegnazione). Questo spazio è curato da un consorzio, il cui servizio di manutenzione viene pagato tramite amministrazione (che io sto pagando da un anno). Nel testamento mia zia ha scritto che lasciava a me casa e cantina, a mia mamma ogni altro bene. Il notaio che si è occupato della successione ha dato per implicito che il 106esimo fosse pertinente la casa e non si è posto il problema. Il notaio che sta curando la compravendita dell'appartamento mi ha detto che invece è un problema: il 106esimo non mi appartiene. Appartiene a mia mamma sotto "ogni altro bene". Quindi bisogna richiedere un documento che costa 200 euro e usare una procedura extra (con aumento di costi) perché è come fare due vendite. Come devo comportarmi?
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Risposta del 31/08/2017
Per rispondere al quesito sottoposto alla nostra attenzione, occorre innanzitutto esaminare la disciplina dettata dal nostro ordinamento giuridico per le pertinenze. In particolar modo, l’art. 817 c.c. definisce “pertinenze” le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa; la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Due sono dunque gli elementi che le caratterizzano: - l'elemento oggettivo , inteso come la effettiva destinazione di una cosa al servizio o ornamento di un'altra cosa; - l'elemento soggettivo , inteso come la volontà del proprietario della cosa principale di effettuare la destinazione. L'importanza della pertinenza scaturisce soprattutto nel trasferimento dei beni, in quanto, se non espressamente esclusa dalle parti, questa si intende trasferita assieme al bene principale. Nel Suo caso, occorre dunque capire se la quota di 1/106esimo dello spazio che circonda l’edificio possa essere considerata come una semplice pertinenza, destinata al servizio dell’appartamento che Lei ha ereditato da Sua zia (ed in tal caso questa sarebbe di Sua proprietà poiché trasferitaLe unitamente all’unità immobiliare pervenuta in eredità) o se, invece, si tratti di un bene autonomo, che Sua zia ha lasciato a Sua madre insieme ad “ogni altro bene”. Ad un primo, sommario, esame della questione, riteniamo di poter aderire alla tesi secondo la quale il 106esimo dello spazio che circonda l’edificio non possa essere considerato come una semplice pertinenza dell’appartamento da Lei ereditato ma si tratti di un autonomo e distinto bene, che, come tale, apparterrebbe a titolo successorio a Sua madre. Un esame più approfondito - che le suggeriamo di effettuare con il suo professionista di fiducia - richiederebbe lo studio della documentazione relativa ai beni sopra menzionati. Ci riferiamo, in particolare alle previsioni del regolamento condominiale e dell’atto di provenienza con cui Sua zia ha acquistato l’appartamento, la cantina ed il 106esimo dello spazio che circonda l’edificio (al fine di comprendere se quest’ultimo sia un “ente comune” ovvero un bene a sé stante rispetto al resto dell’edificio). Inoltre Lei ha menzionato l’esistenza di un consorzio che curerebbe la manutenzione ed amministrerebbe il sopracitato 106esimo: le suggeriamo di accertare da chi sia costituito tale consorzio.

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