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Rumori molesti in condominio. Quali obblighi per l’amministratore? Quali poteri per il condomino?
Condominio | (23/09/2020)

Un appartamento sottostante è stato affittato a due anziani: ora ci vivono altre due famiglie (i figli sposati e separati degli occupanti). Disturbano a tutte le ore, seppur il regolamento vieti comportamenti rumorosi fuori da orari prestabiliti. Ho diffidato il proprietario e l'amministratore perchè i rumori (vociare, spostamento mobili e corse nel corridoio) si verificano oltre le ore 20 e almeno fino alle ore 01.00. Cosa è o cbbligato a fare l'amministratore e cosa posso fare io?

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Avvocato Serena Mineo
Risposta del 23/09/2020

In linea generale, in tema di rumori molesti in condominio vengono in rilievo due norme: l’art. 844 c.c. e l’art. 70 disp. att. c.c.

Secondo l’art. 844 c.c., norma generale sulla proprietà, i rumori provenienti dalla proprietà vicina non possono essere impediti, se non superano la normale tollerabilità. Pertanto, i rumori molesti, ossia quelli percepiti come fonte di disturbo del riposo e delle normali occupazioni delle persone, affinchè possano essere fonte di responsabilità civile, devono superare la soglia della normale tollerabilità. È un concetto ampio, s’intende, che deve essere circoscritto anche in base al luogo in cui si trova la proprietà (un conto è nel pieno centro città, un altro conto è una zona residenziale, caratterizzata da poco traffico e molta tranquillità); in base alla fascia oraria in cui vengono prodotti i rumori; in base alla continuità od occasionalità dei rumori.

Nel caso specifico del condominio dotato di un regolamento condominiale devono considerarsi vietati (dal regolamento, non dalla legge!) i rumori prodotti al di fuori delle fasce orarie contemplate dal regolamento  di condominio. A tal proposito, l’art. 70 disp. att. c.c. prevede che per le infrazioni al regolamento possa essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad € 200 (in caso di recidiva, anche fino ad € 800). Tale sanzione è irrogata dall’assemblea (non dall’amministratore) e, quindi, deve essere votata a maggioranza dai condomini facenti parte dell’assemblea.

Oltre questa ipotesi, in presenza di rumori molesti in un contesto condominiale si aprono due possibili scenari.

I rumori prodotti eccedono la normale tollerabilità e sono tali da poter ledere un numero indeterminato di persone. Quindi, ad essere turbata non è solo la quiete del condomino dell’appartamento sottostante, o confinante, ma sono lesi anche gli altri condomini e, potenzialmente, anche soggetti non residenti nel condominio. In tal caso, potrebbe ipotizzarsi una violazione dell’art. 659 c.p. e conseguente responsabilità penale.

Altro possibile scenario è che i rumori molesti non siano tali da disturbare un numero indeterminato di persone, ma solo i condomini degli appartamenti confinanti, sovrastanti o sottostanti. In tal caso potrebbe ipotizzarsi un illecito civile per violazione dell’art. 844 c.c., che richiederebbe la dimostrazione del superamento della soglia della normale tollerabilità e, per ottenere un risarcimento, anche la dimostrazione del danno patito.

***

Venendo al Suo caso, è opportuno partire dal regolamento condominiale.

Poiché in esso sono indicati gli orari di quiete e riposo, correttamente Lei si è rivolto al proprietario dell’immobile. Inoltre, sarebbe opportuno diffidare gli inquilini che si rendono responsabili dei rumori molesti.

Quanto al ruolo dell’amministratore, sebbene correttamente Lei lo abbia informato, questi non ha alcun potere in merito. L’amministratore rappresenta il Condominio e non può essere arbitro delle liti tra condomini. Tuttavia, Lei può rivolgersi all’amministratore chiedendo di convocare un’assemblea, al fine di discutere del problema e della possibilità di irrogare una sanzione per violazione del regolamento condominiale (art. 70 disp. att. c.c.).

Inoltre, potrebbe valutare di rivolgersi alla locale forza di polizia ed eventualmente intraprendere un’azione civile per violazione dell’art. 844 c.c. In tal caso sarebbe opportuno, se non necessario, documentare il superamento della soglia della normale tollerabilità dei rumori e del danno patito in conseguenza.

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