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Comunione ereditaria tra fratelli: come gestirla?
Eredità e Successioni | (09/04/2018)

Buongiorno, cortesemente mi può dare chiarimenti sul seguente quesito. Da un anno sono comproprietari di una abitazione con due sorelle e un fratello (abitazione dove abitavano i miei genitori defunti), io vorrei vendere la mia quota ed ho proposto agli altri di acquistarla, oppure che mio fratello acquistasse l’abitazione, ma , prima dice che è interessato, poi no, mie sorelle vorrebbero che l’acquistasse per questo gli voglio dare altri anni per decidere, io vorrei risolvere il problema in questo momento e non so come farlo, visto che nessuno la pensa come me. C’è da considerare che mio fratello attualmente occupa un garage e non perso che lo vuole lasciare. Le utenze sono ancora intestate ai miei genitori defunti, io ho chiesto di disdirle, anche perché ogni anno le spese sono ingenti, come se non bastasse, mio fratello non si accolla le spese e mie sorelle sono d’accordo con lui. Colgo l’occasione per porgere cordiali saluti.

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Risposta del 09/04/2018

Trattiamo dell'istituto della comunione ereditaria. 

Ove susssita, anche da parte di un solo comproprietario (o c.d. comunista), la volontà di dividere e sciogliere la comunione, vi sono due vie:

- stragiudiziale su accordo di tutti i comproprietari.

- giudiziale, introdotta con atto di citazione presso il Tribunale competente

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La via stragiudiziale può percorrersi a. vendendo l'intero bene a un terzo, dividendo il ricavato e liquidandolo ai singoli comproprietari secondo le quote della comunione; b. uno o più comproprietari acquistano le quote degli altri, pagando il corrispettivo economico della quota.

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In mancanza di accordo e persistendo la volontà di sciogliere la comunione, è necessario adire le vie giudiziali.

Con atto di citazione si richiede al Tribunale ordinario la divisione (assegnazione materiale delle quote ideali) e lo scioglimento della comunione. Atto propedeutico (quindi da esperire prima della causa) è la mediazione obbligatoria. È infatti doveroso adire un Organismo di mediazione che tenterà, prima della causa, di trovare un accordo tra i comunisti. In mancanza di accordo e previo verbale negativo, si procederà con la causa.

La causa comporta che il Giudice nomini un CTU (consulente tecnico d'ufficio), che stabilisca se l'immobile sia materialmente divisibile secondo le diverse quote e che stimi il valore commerciale.

Ove l'immobile non sia divisibile, ogni singolo comproprietario potrà formulare una proposta di acquisto sull'intero.

Persistendo sino alla fine della procedura il disaccordo, il Tribunale porrà il bene all'asta: ciò, verosimilmente, comporterà, oltre alle cospicue spese e costi già sostenuti, la vendita del bene sottoprezzo rispetto al valore di mercato.

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Il suggerimento è pertanto di trovare un accordo tra Voi tutti, per scongiurare sia la perdita di valore, sia il decorso del tempo, sia sostenere spese e costi davvero ingenti. 

Quanto alle utenze e alla spese della cosa comune, vi sono obbligati tutti i partecipanti la comunione. Ella può pertanto costituire in mora il fratello non pagante, intimandogli il pagamento delle spese arretrate e di quelle in corso e future. Tale adempimento può affrontarlo anche con l'assistenza di un legale, così come gli atti propedeutici, stragiudiziali e giudiziali, allo scioglimento della comunione. 

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