Vendita immobile in comunione: cosa succede se comproprietario ha un debito?
Salve, espongo il caso: al decesso della madre, la casa va in eredità ai tre figli. Uno di questi figli (nullatenente) ha un debito con lo Stato superiore a ... mila euro ed è conscio che nulla gli spetta dell'eredità, nel senso che la sua quota è aggredibile dallo Stato per recuperare parte del credito. Gli eredi vorrebbero che la casa venga acquistata da una di loro (che al momento non ci vive) ma non sanno come fare. Prima che scatti l'ipoteca, è possibile per gli eredi vendere la casa e dare la quota del moroso ad Equitalia? E' possibile un accordo preventivo su questa soluzione con Equitalia? se sì, come si procede?
La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: tre soggetti sono infatti eredi comproprietari di un immobile.
Trattandosi di bene indiviso, l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per l'alienazione; tale norma è espressione di una regola generale, dettata per ogni tipo di comunione, compresa quella derivante dalla successione per causa di morte.
Nel caso di specie, i coeredi hanno raggiunto un accordo che prevede che due di essi cedano le proprie quote a favore del terzo: è dunque possibile procedere allo scioglimento della comunione con contestuale acquisto delle quote.
Poiché uno dei coeredi-cessionari ha un debito di oltre 300.000 euro nei confronti dello Stato italiano, è opportuno capire come procedere alla vendita della propria quota.
In considerazione del fatto che Equitalia non ha ancora iscritto ipoteca sul bene, i coeredi potranno procedere allo scioglimento della comunione con contestuale acquisto delle quote senza dover necessariamente interpellare l'Agenzia delle Entrate. Sarà eventualemnte il coerede-debitore a versare la propria parte del prezzo di vendita a Equitalia, a parziale pagamento del debito.
Diversa è invece l'ipotesi in cui Equitalia abbia già iscritto ipoteca sul bene: in tal caso è opportuno interpellare l'Agenzia e ricevere il suo assenso all'operazione; in mancanza i coeredi non potranno procedere in tal senso.
