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Come procedere alla vendita di un immobile in comunione
Eredità e Successioni | (10/10/2018)
Buongiorno, Siamo quattro proprietari di un appartamento ricevuto in eredità. Trovato l’acquirente, in accordo con gli altri, ho tenuto io le trattative e superate tutte le criticità a causa di alcuni abusi, abbiamo raggiunto un accordo scritto ma non firmato dalle parti in quanto doveva essere firmato davanti al notaio al momento dell’atto. L’accordo prevedeva in particolare di presentare in comune istanza di modifica, sfruttando il piano casa. Purtroppo l’istanza è stata bloccata per difformità nel progetto, ciò nonostante l’acquirente ha accettato di acquistare come già pattuito nell’accordo. A questo punto mia sorella che vive nello stesso stabile di quello in vendita,quando ormai era già tutto pronto per la firma dell’atto si è categoricamente rifiutata di vendere. Posso chiedere a mia sorella i danni morali e obbligarla a pagare tutte le future spese correnti dell’appartamento fino a quando l’appartamento non verrà venduto ad un altro acquirente. Cordiali saluti
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Risposta del 10/10/2018

La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: Lei ed altri tre soggetti siete infatti eredi comproprietari di un appartamento.

Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

Per rispondere al Suo quesito e capire come procedere alla vendita del bene, è opportuno distinguere a seconda che gli atti di disposizione abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.

Nel primo caso, infatti, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo.

Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione.

Nel caso di specie dunque, era legittimo diritto di Sua sorella non procedere alla vendita, senza che ciò possa determinare un obbligo della donna di risarcirLe eventuali danni morali e, purtroppo, segnaliamo che Voi altri non potrete alienare l’abitazione né la parte astrattamente di Vostra proprietà senza il consenso di costei; e ciò finché non venga sciolta la comunione e si proceda alla divisione del bene.

E' infatti impensabile che Voi altri coeredi rimaniate "ostaggio" di Vostra sorella e non possiate procedere alla vendita del bene poiché la donna non manifesta il proprio consenso; Le suggeriamo pertanto di inviare una formale lettera a tutti i coeredi, per domandare lo scioglimento della comunione, con conseguente divisione del bene o la vendita.

Sua sorella potrebbe aderire a tale richiesta e potreste così trovare un accordo bonario tra Voi quattro coeredi per l'acquisto delle quote da parte di uno solo di Voi oppure potreste concordare circa la vendita dell’intero immobile a terzi.

In caso di disaccordo, invece, se Lei è comunque intenzionata a sciogliere la comunione, dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle Vostre rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra di Voi, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.

Precisiamo infine che, per quanto concerne le spese dell'appartamento, finché è in essere la comunione, in virtù della qualità di comproprietari, Voi quattro siete tutti tenuti al pagamento delle spese, in misura proporzionale alle Vostre quote; pertanto, se Lei ha anticipato delle spese, Sua sorella sarà tenuta a rimborsarLe la propria quota di tali spese.

A tal proposito segnaliamo che, a norma dell’art. 1115 comma 3 c.c., il comproprietario che ha pagato i debiti della cosa comune senza ottenerne il rimborso ha diritto, al momento della divisione, all’accrescimento proporzionale della quota di sua spettanza.

Ciò significa che, al momento dello scioglimento della comunione, se Sua sorella non avrà ancora provveduto a versarLe la propria quota delle somme da Lei anticipate, la quota del bene di Sua spettanza si accrescerà degli importi che Le devono essere rimborsati.

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