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Eredità e Successioni | (05/03/2019)
Siamo 8 eredi proprietari delle seguenti quote di 3 beni immobili indivisibili ereditati: 1 erede 90/216 ; 2 eredi 45/216 cadauno; 2 eredi 9/216 cadauno; 3 eredi 6/216 cadauno. L'erede con quota 90/216 può alienare a terzi la propria quota di proprietà dei 3 beni? Può alienare a terzi solo la quota di 1 dei 3 beni? I Coeredi possono esercitare il diritto di prelazione? Ringraziamenti
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avvocato Fabrizio Tronca
Avvocato Fabrizio Tronca
Risposta del 05/03/2019

In regime di comunione (che sia ereditaria o ordinaria, ovvero costituita per sola volontà dei comproprietari) ogni contitolare può liberamente disporre della propria quota, anche alienandola agli altri coeredi o a terzi estranei la comunione.

Come correttamente osserva, per la comunione di natura ereditaria, si pone il tema della susssitenza del diritto di prelazione, in sede di alienazione di una quota, in capo agli altri comproprietari.

Occorre menzionare l'univoco orientamento della nostra giurisprudenza sul punto.

La Cassazione chiarisce come operi il diritto di prelazione a favore dei coreredi/comproprietari, se sia alienata una quota dell'eredità (ad esempio 1/6 dell'eredità), quale porzione ideale dell'universum ius defuncti; diversamente, qualora venga alienato un cespite diviso, determinato e specificato, la vendita non è soggetta alla prelazione degli altri comproprietari. 

Infatti, tanto ha senso avvantaggiare nel subentro un coerede, ove si ceda una quota ideale dell'intero asse ereditario, quanto ha senso escludere il diritto di prelazione, quando la vendita non abbia ad oggetto una quota ereditaria (facendo subentrare l'acquirente nella comunione ereditaria), ma un singolo bene della stessa (l'acquirente, nel caso, entrerebbe a titolo di comunione ordinaria su quella porzione di bene e non ereditaria).

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Per accertare pertanto l'operatività del diritto di prelazione, occorre che il venditore, qualora intenda escluderla, alieni un singolo, determinato bene componente la stessa e non una generica quota ideale dell'eredità.

All'atto notarile, a mero titolo prettamente esemplificativo, si prevederà che Tizio (erede) vende a Caio (acquirente) quota dell'immobile (o l'immobile) identificato, anzichè Tizio vende a Caio quota di 1/6 dell'asse ereditario detenuto dal primo.

Deve quindi emergere l'intenzione di cedere il singolo bene (che concorre a comporre la comunione ereditaria) e non la quota ereditaria.

Diversamente, gli eredi potranno attivare il retratto successorio, ovvero lamentare la violazione del diritto di prelazione e quindi esercitare il diritto di riscatto sul terzo acquirente.

Avvocato Fabrizio Tronca 

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