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Immobili | (26/03/2018)
Buongiorno, stiamo per vendere il nostro appartamento, nel quale ci sono due bagni. Quello a piano di sopra ha le piastrelle del pavimento che si staccano e procederemo a cambiarle prima del rogito. Nel bagno al piano di sotto invece non sono danneggiate né scoppiate, ma su alcune si sente che c'è del vuoto sotto e che quindi non sono ben salde al pavimento. E' necessario cambiare anche queste? Se invece le lasciassimo così e in futuro si elevassero, a quali problemi potremmo andare incontro con il nuovo proprietario? Grazie.
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avvocato Fabrizio Tronca
Avvocato Fabrizio Tronca
Risposta del 26/03/2018

Il venditore ha degli obblighi di garanzia verso l'acquirente e, in particolare, ai sensi dell'art. 1476 del Codice Civile, III comma, garantire il compratore dai "vizi della cosa venduta" e, ai sensi dell'art. 1490 Codice Civile "il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi, che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".

Nel caso di specie, possiamo considerare, da quanto ci descrive, lo stato delle piastrelle poste nel locale bagno del piano inferiore viziato, poichè non salde al suolo. 

Pertanto, laddove Ella dovesse alienare il bene, non rappresentando all'acquirente il c.d. difetto della pavimentazione del locale bagno, una volta palesatosi il danno, il nuovo proprietario potrebbe richiederLe una somma a risarcimento (equivalente alla misura del decremento del valore del bene, quindi a titolo di riduzione del prezzo).

Consideri che, affinchè abbiano rilievo le norme e le considerazioni appena citate, dobbiamo trattare di un danno (o vizio) davvero significativo, che incida almeno sul valore complessivo del bene.

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Il suggerimento consiste pertanto, (fermo restando che potrebbe ora porre rimedio al vizio con un Suo intervento prima della vendita), nel condividere con il promissario acquirente lo stato dei luoghi, in modo che possiate convenire il prezzo di acquisto del bene, già tenendo conto del vizio e, soprattutto, in modo che l'acquirente in futuro non possa opporre (e quindi richiedere un risarcimento) il danno palesatosi in ragione del vizio, poichè a lui già noto.

Di tale accordo, peraltro, potreste fare menzione nell'atto notarile di compravendita, in modo che entrambe le parti manifestino la conoscenza dei vizi e che le eventuali conseguenze degli stessi siano e risultino gestite ed affrontate prima della compravendita.

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