Compravendita: quando sorge il diritto alla provvigione?

La vicenda che ci sottopone relativamente alla compravendita di un immobile e diritto alla provvigione merita l’esame di due profili: a. la condotta del promissario acquirente e b. le richieste dell’agenzia immobiliare. a. Quanto all’acquirente, è opportuno comprendere le reali ragioni della rinuncia all’affare, ovvero in che termini e secondo quale norma spettasse il diritto di prelazione a Sua sorella e se questo abbia concretamente inciso o potesse concretamente condizionare l’accordo con il potenziale acquirente. Naturalmente non è sufficiente l’argomentazione di una telefonata, per non assolvere le obbligazioni nascenti da un contratto preliminare, che ha pienamente effetti obbligatori a concludere l’affare. Nel caso, Le suggeriamo, da un lato, di formalizzare alla titolare del diritto di prelazione la Sua intenzione alla vendita e, una volta ottenuta una comunicazione da parte di Sua sorella di non interesse/possibilità all’acquisto, il compratore non avrà alcun motivo in punto di diritto, per sottrarsi alle obbligazioni scaturenti dal preliminare. Consideri con molta attenzione che qualora il promissario acquirente si rifiuti di concludere la compravendita e quindi disattenda le obbligazioni del preliminare senza una giusta causa, sarà Lei a poter pretendere di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra. b. Quanto alle richieste dell’agenzia immobiliare, in relazione al pagamento della provvigione, è orientamento consolidato della giurisprudenza, che tale diritto maturi per il solo fatto di aver fatto da utile tramite tra le Parti. Ciò significa che aver contribuito a mettere in contatto venditore ed acquirente ed averli assistiti nel raggiungimento di un accordo, possa costituire fondamento per la richiesta di un pagamento a titolo di provvigione. La richiesta di pagamento, pertanto, non troverebbe la sua ragione in un danno, ma nell’aver contribuito a far maturare un accordo tra le Parti. È questo peraltro l’orientamento anche della recentissima Cassazione Occorre tuttavia valutare, anche per definire la misura dell’eventuale provvigione, se vi sia un mandato scritto all’agenzia e, nel caso, come disciplini i rapporti tra la stessa e le Parti. In ogni caso, non è necessario l’avvenuto trasferimento della proprietà, per far maturare la provvigione. (nota: Secondo la Corte d’Appello di Milano, tra le altre, Corte d'Appello, Milano, sez. I civile, sentenza 28/10/2014 n° 3812, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice ed è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto. Anche la semplice attività del reperimento e indicazione dell'altro contraente, o la segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione.)