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Immobili | (07/10/2017)
Ho letto con molto interesse la Vostra cortese risposta sul caso di comproprietà di un immobile e disaccordo sulla vendita. Domanda: Mia Madre vorrebbe effettuare la Donazione di 7/9 a mio favore e 1/9 a ciascuno dei miei due fratelli di un appartamento. Nel caso in cui i miei fratelli si opponessero alla vendita, come potrei premunirmi contro una (s)vendita all`Asta e le relative spese? C´é la possibilità d`inserire nel`Atto di Donazione un passo che dia al proprietario in maggioranza il diritto di decisione? Oppure é possibile tutelarsi con un altro Atto?
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avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 07/10/2017
È doveroso, per completezza in punto di diritto e pratico e per avere chiaro lo schema complessivo della situazione giuridica in cui Vi muovete, un cenno sulla donazione. Si tratta di un istituto che, alla futura apertura della successione ereditaria di Sua madre, potrebbe, se svolto secondo le quote che ci ha illustrato, porre il problema dell’azione di riduzione. Infatti, gli eredi legittimi (i figli, quindi i Suoi fratelli) che rilevassero come la donazione in vita avesse leso una loro quota di riserva dell’eredità, potrebbero ex post impugnare la stessa donazione. Infatti, e in concreto, i figli che sopravvivano al genitore scomparso, ereditano tra loro in parti uguali: una donazione che abbia “anticipato” una quota più ricca ad uno dei tre (in questo caso a Lei, cui sono destinati 7/9 della casa), potrebbe quindi realizzare una lesione di quota di legittima e conferire titolo agli altri fratelli per agire in riduzione e quindi per recuperare la somma maggiore destinata all’altro erede. Si tratta di un meccanismo articolato che è tuttavia opportuno tenere a mente per il futuro. *** Venendo in concreto al Suo quesito, una quota maggiore di un comproprietario rispetto agli altri in seno ad una comunione non può vincolare in eterno questi ultimi a fare parte della comunione. Infatti, a prescindere dalla misura delle quote, e in caso di mancato accordo circa lo scioglimento della comunione (poiché, ad esempio, un solo comproprietario acquisti tutte le quote degli altri, ovvero poiché il bene venga venduto a terzi) ogni singolo comproprietario può chiedere (o azionare giudizialmente) lo scioglimento della comunione. Ora, qualora vi fosse una adesione alla richiesta del comproprietario che volesse sciogliere la comunione, gli altri comunisti potrebbero acquistare le sue quote o concordare circa la vendita dell’intero bene a terzi. In ipotesi di disaccordo (uno o più comproprietari non vogliono alienare a terzi il bene e non vogliono vendere all’altro comproprietario le proprie quote), colui che voglia sciogliere la comunione dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo ove si trovi l’immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa processuale a tutti gli effetti - verrà periziato il valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra le Parti, il Tribunale metterà l’immobile in vendita all’asta. L’azione giudiziale e la vendita all’asta prevedono un deprezzamento rispetto al valore commerciale del bene all’atto della vendita: è infatti verosimile che il bene sarà venduto a un prezzo inferiore del reale valore, così soffrendo tutti i comproprietari un deficit di guadagno. *** L’ipotesi di stabilire nell’atto di donazione (atto pubblico) un vincolo collegato alla quota maggioritaria, cui si riconosca potere decisionale circa la vendita o meno del bene, riteniamo possa essere una condizione illegittima e non coerente con la disciplina della donazione e della comunione. In tal modo, infatti, costituita la comunione, gli altri comunisti non potrebbero atteggiarsi come veri e propri proprietari delle loro quote, venendo meno il contenuto del diritto di proprietà (nel quale rientra anche il diritto di disporre del bene come si ritiene). Potrebbe studiarsi l’opzione di costituire in capo a lei, oltre alla proprietà di 7/9 anche il diritto di abitazione, che, in caso di alienazione del bene e scioglimento della comunione, è suscettibile di valorizzazione economica, oltre al valore della quota di proprietà. Ciò tuttavia incide sul futuro guadagno alla vendita della quota e non sul potere dispositivo del bene.

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