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Bene in comunione: quando spetta l'indennizzo per il mancato godimento?
Immobili | (28/11/2018)
Comproprietario del 50% di un'abitazione avuta in successione ereditaria a seguito morte del genitore. L'altro 50% è di proprietà della convivente di mio padre, attualmente in vita che occupa l'abitazione per intero. Faccio presente che non erano sposati. La domanda è: posso chiedere una quota di affitto relativa alla mia quota di proprietà? Grazie mille.
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Risposta del 28/11/2018

La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: Lei ed un'altra persona siete infatti eredi comproprietari di una casa.

Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

Per rispondere al Suo quesito e capire se un coerede abbia diritto ad un indennizzo per il mancato godimento dell’appartamento, che è sempre stato abitato soltanto dall'altro, riteniamo opportuno segnalare quanto segue.

Il proprietario che usa in modo esclusivo il bene dovrebbe versare (all'altro comproprietario) una sorta di indennità per il mancato godimento del bene (ovviamente nei limiti del valore della quota). 

La questione è stata affrontata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 20394 del 5 settembre 2013, ove si è affermato che "il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono – solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione – essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l’immobile“.

In tali situazioni, solitamente, la questione della "quantificazione" del godimento esclusivo sorge al momento della divisione del bene comune, poiché il soggetto che non ha goduto del bene (Lei, nel caso di specie), anche se ottiene il valore della propria quota, non avrebbe nessun "contro" valore per il mancato godimento dell'immobile, mentre colui che ha goduto della sua quota e della quota degli altri (la convivente di Suo padre) sarebbe avvantaggiato.

A tal proposito specifichiamo che la Corte di Cassazione nella sentenza n. 14652 del 27 agosto 2012 ha statuito che la questione relativa alla quantificazione del mancato godimento dell'immobile deve essere espressamente posta al momento della divisione.

 

Avvocato Marta Calderoni

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