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Immobili | (03/09/2017)
Salve, approfitto della vostra disponibilità per esporvi brevemente il mio caso... Attualmente ho una casa (di cui sono proprietario insieme a mio padre 50% e ai due miei fratelli ,dividiamo in 3 il 50%) in cui ho un inquilino con contratto stipulato da mia mamma nel 2007, ma credo non sia stato mai registrato. Su questo contratto risulta solo il nome di mia mamma e non anche quello di mio padre (entrambi proprietari della casa ma separati legalmente e mia mamma aveva l'usufrutto della casa). Mia mamma è deceduta nel maggio 2009 e le cose sono state lasciate cosi com'erano fino ad oggi. Mi chiedevo come potessi regolarizzare la nostra posizione rispetto al contratto di locazione. Anche perchè ho sentito dire che l'inquilino ha perso il posto di lavoro e vorrebbe chiedermi una diminuzione del canone...qual è quindi il modo in cui mi consigliate di procedere...pagare un ravvedimento per gli anni di mancata registrazione in modo da essere tutelato...in questo caso sarebbe possibile andare a registrare un contratto in cui compare persona deceduta...?quanto pagherei di sanzioni e tutto il resto per un canone di 530 euro? Oppure posso proporre all'inquilino di rifare un contratto exnovo? lui può opporsi alla stipula di un nuovo contratto??? Immagino che sia difficile credermi ma la mancata registrazione non è nata come un modo per evadere, ma inizialmente per errati consigli dati a mia madre e poi per inerzia...certo di avere utili consigli vi saluto e ringrazio...
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avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 03/09/2017
Come correttamente rileva Lei stesso, il contratto sostanzialmente in essere presenta tre anomalie: a. risulta stipulato solo da uno dei due comproprietari b. non è registrato c. è attualmente intestato, quanto al locatore, a persona non più in vita. Va da sé che, qualora almeno non sussistessero i punti a. e c. si potrebbe ragionare su una registrazione tardiva del contratto, per formalizzare quello che ad oggi è un mero rapporto di fatto. Il contratto non registrato, infatti, è come non dato e, per completezza, segnaliamo che ciò potrebbe dare anche problemi in eventuale sede di procedimento di sfratto: è impossibile risolvere un contratto (titolo) che non esiste. Peraltro, come ancora correttamente segnala, la registrazione tardiva implica degli oneri economici e quindi il pagamento di: - imposta di registro - sanzione - interessi il tutto calcolato in percentuale variabile sulla stessa imposta e moltiplicati per il coefficiente dato dal lasso di tempo decorso dall’inizio del contratto sino al ravvedimento. Obiettivamente, nella fattispecie, una registrazione tardiva realizzerebbe una serie di problemi formali ed oneri economici non indifferenti. *** È quindi senz’altro preferibile la soluzione tesa a stipulare contratto di locazione ex novo, anche aderendo alla richiesta di riduzione del canone avanzata dall’inquilino, sia per dare una veste formale corretta al rapporto, sia per essere tutelati, quali proprietari/locatori, in caso di inadempimento dello stesso inquilino. Trattando di contratto e quindi di libera volontà delle parti, l’inquilino è anche libero di rifiutarne la stipula; tuttavia, al momento, è come occupasse l’abitazione senza titolo. In forza di ciò, richiamo l’esigenza di fare leva anche su una riduzione del canone annuo.

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