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Il contratto preliminare inadempiuto: quali tutele adottare?
Immobili | (04/03/2019)
Salve, sono in trattativa per un immobile, la planimetria che ho ricevuto presenta una difformità rispetto allo stato dei fatti, nella planimetria è presente infatti un muro che divideva soggiorno e cucina che nello stato dei fatti risulta essere un unico ambiente! Il venditore vorrebbe fare il preliminare con caparra impegnandosi ad aggiornare la planimetria solo dopo la firma dello stesso. La domanda è: firmare un preliminare non registrato da un notaio, che tutela mi offre nel caso in cui il venditore non provveda all aggiornamento della planimetria? Rischio di perdere la caparra? Occorre nel caso versare una caparra da un assegno che nello specifico non possa essere incassato nel caso in cui il venditore non realizzi le condizioni sospensive? Grazie per il supporto
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Risposta del 04/03/2019

Per rispondere al Suo quesito riteniamo innanzitutto opportuno segnalare che la legge italiana prevede l'obbligo di registrazione di tutti i contratti preliminari di compravendita immobiliare, laddove sia previsto il versamento di una caparra; la registrazione ha valenza essenzialmente fiscale, è cioè finalizzata al pagamento delle relative imposte allo Stato; il rischio in caso di mancata registrazione è dunque quello di subire un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione del contratto preliminare, tuttavia, non attribuisce al promissario acquirente una tutela sostanziale (se si eccettua il vantaggio della data certa del contratto preliminare).

La trascrizione del contratto preliminare, invece, prevista dall'art. 2645-bis del codice civile, è finalizzata a tutelare il promissario acquirente dal pericolo di formalità pregiudizievoli (cessione dell'immobile promesso a terzi o costituzione di diritti reali sullo stesso; pignoramenti; sequestri; ipoteche; ecc.), che potrebbero essere trascritte o iscritte contro il promittente venditore nel periodo che va dalla sottoscrizione del preliminare alla stipula dell'atto definitivo di compravendita.

Registrazione del contratto preliminare (sempre obbligatoria) e trascrizione sono dunque due adempimenti ben diversi, con conseguenze ben diverse.

Nel caso di specie, sottolineiamo che il proprietario dell'immobile non potrebbe in alcun modo procedere alla vendita di un bene il cui stato di fatto non è conforme alle risultanze catastali e ciò a prescindere da un eventuale impegno alla regolarizzazione delle difformità assunto nel contratto preliminare.

Ad ogni modo precisiamo che nel caso di specie, ove verrebbe versata una caparra confirmatoria al momento della firma del contratto preliminare, Lei, in caso di inadempimento del venditore che non dovesse procedere alla regolarizzazione dell'immobile e, dunque, alla cessione definitiva, potrà dichiarare di recedere dal contratto preliminare concluso e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata, oltre al risarcimento di eventuali danni ulteriori.

 

Avvocato Marta Calderoni

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