Dovrei rogitare il prossimo mese e per l’emergenza Covid mi risulta difficile. Che fare?
Dovrei fare il rogito entro fine del prossimo mese, ma ho necessità di rinviarlo, perchè a causa del coronavirus ho perso tre mesi per cercare casa.
Sarebbe necessario, per renderLe un parere congruo, sapere se sia stato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita e conoscerne il contenuto.
Per prassi, gli accordi preliminari (contratto preliminare o proposta d'acquisto accettata) recano la seguente formula relativa all'atto notarile di compravendita (rogito): "da stipulare entro e non oltre il...".
Ebbene, a prescindere dall'emergenza Covid in corso, tale formula non comporta, necessariamente e se superata, un inadempimento della parte che non la rispetti.
La data prevista deve risultare, affinchè il mancato adempimento nel termine sia rilevabile ipso facto, come considerata essenziale e decisiva da entrambe le parti, per l'interesse dell'affare. Ciò è a dire che dagli accordi si deve già evincere come le parti contrattuali non avrebbero (o non avrebbero avuto) interesse a concludere il rogito dopo quel termine.
Di norma, se così fosse, il preliminare indica espressamente ed esplicitamente la data come termine essenziale[1] per il rogito.
In presenza di tale dicitura, non presentarsi al rogito è un inadempimento che dà diritto all'altra parte di trattenere la caparra (o richiedere il doppio, se inadempiente è il venditore).
Pertanto, ove nei Vostri accordi la data del rogito non fosse indicata esplicitamente come termine essenziale, o se dal tenore degli accordi non emergesse una limpida volontà di concludere l’affare esclusivamente entro la data individuata, posticiparla sarebbe un'opzione non necessariamente irregolare.
A ciò si aggiunga l'attuale emergenza Covid, che ha oggettivamente complicato gli affari connessi o collegati ad accordi già sottoscritti.
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Il suggerimento pratico è di inviare una raccomandata a/r alla controparte contrattuale, invitandola a posticipare l’atto notarile secondo un termine congruo, richiamando (se del caso) l’assenza di un termine essenziale individuato nel contratto preliminare e specificando come la situazione attuale abbia compromesso temporaneamente le soluzioni alternative di abitazione.
La funzione della comunicazione realizzerà sia un oggettivo tentativo di conservare l’affare, posticipandolo, sia una prova della Sua trasparenza e quindi buona fede nelle trattative, laddove controparte intendesse eccepire un Suo inadempimento.
Avvocato Fabrizio Tronca
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[1] Qualora le parti di un contratto non hanno espressamente manifestato il carattere essenziale del termine finale pattuito per stipula del contratto definitivo, bisogna verificare se in base a specifiche espressioni adoperate dai contraenti possa comunque desumersi l'intenzione di considerare ormai venuta meno l'utilità perseguita nel caso di conclusione del contratto definitivo oltre la data stabilita. - Tribunale Ragusa, Sentenza, 14/06/2019 -
