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Covid19 e proposta d’acquisto immobiliare. Come svincolarmi per l’eccessiva onerosità del contratto?
Immobili | (07/05/2020)

Proposta di acquisto a febbraio (rinnovata il 10.03), accettata il 16.03. Causa Covid non sono in grado di far fronte al pagamento pattuito ed alla provvigione dell'agenzia. Attualmente non lavoro e sarebbe stato possibile l'acquisto solo con un prestito di una società immobiliare che avrebbe acquistato l'immobile e me lo avrebbe concesso un locazione. La società si è tirata indietro. Come posso uscirne e non perdere la caparra versata dalla società?

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Risposta del 07/05/2020

Certamente l'istituto dell'eccessiva onerosità sopravvenuta è lo strumento più idoneo, per gestire gli squilibri contrattuali generati dall'emergenza Covid-19.

In concreto, in casi analoghi a quello che sottopone, la parte promissaria acquirente soffre delle difficoltà economiche in ragione della emergenza e non può più sostenere gli impegni, come resi obbligatori dalla proposta o potrebbe sostenerli sono con uno sforzo economico eccessivo rispetto a quanto previsto.

Tale schema è più facilmente applicabile, laddove ad esempio il promissario acquirente abbia perduto il lavoro, ovvero la banca non gli conceda più il mutuo in conseguenza delle diminuzione del reddito. In questo caso, infatti, esiste una correlazione diretta tra l'evento imprevedibile e straordinario, la sofferenza economica dell'acquirente e l'affare di compravendita.

Nel caso che ci rappresenta, la difficoltà che Ella lamenta è, obiettivamente, di riflesso: ciò è a dire che deriva dalla scelta di natura valutativa di un soggetto terzo (la menzionata società), che L'avrebbe aiutata sotto il profilo economico nell'acquisto dell'immobile.

Se tale schema (società immobiliare/acquirente) non era dedotto o non si poteva evincere nei e dai patti sorti dalle trattative, la motivazione sarebbe piuttosto debole. 

Altro elemento penalizzante, potrebbe essere l'epoca di conclusione del contratto: a marzo era già piuttosto evidente la deriva economica che avrebbe comportato la presenza del Covid sul nostro territorio e, probabilmente, la successione di date indebolisce l'argomentazione dell'evento imprevedibile. 

Ci è, forse, di conforto il versamento della caparra proprio da parte della suddetta società, che rende evidente la necessità di un coinvolgimento di un soggetto terzo per la conclusione dell'affare; questo spunto può fornire un appoggio, per argomentare che venuto meno il contributo della società, la conslusione dell'affare si rende obiettivamente troppo onerosa rispetto al previsto.

Certamente, sarebbe da chiarire meglio il rapporto tra Lei e la società e in che termini questa avrebbe acquistato il bene, per poi locarglielo. Da quanto descritto, parrebbe di fatto la reale promissaria acquirente la società e non Lei (che di fatto, al final dello schema risulterebbe inquilina/affittuaria): in tal caso dovrebbe essere direttamente questa ad invocare l'eccessiva onerosità. 

In ogni caso il tentativo da percorrere è inviare una lettera raccomandata a/r ben strutturata al promittente venditore, esponendo in che modo l'emergenza abbia di fatto comportato uno squilibrio nell'affare e, nel complesso, lo abbia reso per Lei eccessivamente oneroso e quindi insostenibile.

Sulla scorta di tale richiesta, il promittente potrebbe proporre un prezzo di acquisto inferiore rispetto a quanto pattuito.

Se anche tale controproposta dovesse essere ritenuta eccessiva, sarà da richiedersi la risoluzione del contratto e la restituzione della caparra.

avvocato Fabrizio Tronca

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