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ipoteca su quota di bene in comunione ereditaria. La vendita è possibile?
Immobili | (03/12/2018)
Salve, ho un problema di vendita di un immobile avuto in eredità. Gli eredi sono 8 e uno di questi ha un'ipoteca da parte di equitalia per la sua quota parte. Abbiamo firmato la proposta di vendita e sabato dovremmo firmare il compromesso in agenzia. Io non voglio firmare il compromesso perchè voglio farlo davanti a un notaio che si trattiene la quota oggetto ad ipoteca e trascrive l'atto in conservatoria, ondevitare che vengono messe altre ipoteche. Posso non firmare il preliminare anche se ho accettato la proposta? Grazie
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Risposta del 03/12/2018

Nel caso di beni in comunione tra più soggetti, se uno di questi è debitore, occorre rispettare un procedimento di esecuzione forzata particolarmente complesso e di lunga durata.

La vendita della sola quota del debitore può essere autorizzata dal giudice, se il realizzo è pari o superiore al valore della quota (il valore dell'immobile viene determinato da un perito nel corso della procedura esecutiva).

Solitamente Equitalia mette all'asta solo la quota indivisa del proprietario e se la vendita non va in porto, anche dopo il quarto incanto, il processo di espropriazione si estingue e la quota rimane al debitore. Per individuare la cifra precisa del debito  occorre richiedere ad Equitalia l'estratto di ruolo .

Ciò premesso se il venditore ha firmato la proposta di vendita, successivamente sottoscritta dall'acquirente, la proposta diviene un contratto preliminare.

Non sappiamo se l'agenzia immobiliare abbia agito correttamente e se è stata incassata una caparra dall'acquirente.

In ogni caso è bene rivolgersi ad un notaio che, informato della situazione, provvederà alla verifica dello stato giuridico del bene e valuterà le clausule da inserire nella proposta di acquisto/vendita. 

 

Avvocato Guido Vecellio

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