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Immobili | (06/04/2018)
Salve, ho acquistato la prima casa con la mia compagna e ora la nostra relazione non va più bene. La casa è cointestata al 50%, il mutuo invece è al 100% intestato a me, con firma di garanzia da parte dei genitori della mia compagna. Mese per mese facciamo metà delle spese. L'unica differenza sta nel fatto che, in fase di acquisto, la mia compagna versò una somma doppia della mia per procedere ai lavori di ristrutturazione e acquisto mobili. (La somma versata da lei proviene dai suoi genitori e nonni; la mia solamente dai genitori. Queste somme furono versate sul mio conto tramite bonifici). Come dovrei procedere per vendere la mia quota? Potrò riavere indietro il capitale investito? (somma inizialmente versata + metà del mutuo finora pagato).
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avvocato Marta Calderoni
Avvocato Marta Calderoni
Risposta del 06/04/2018

La situazione da Lei descritta è quella di una comunione: Lei la Sua compagna siete infatti comproprietari di un immobile.

Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

Per rispondere al Suo quesito e capire come procedere alla vendita della Sua quota del bene, è opportuno distinguere a seconda che gli atti di disposizione abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.

Nel primo caso, infatti, il comproprietario (Lei nel caso di specie) può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo. Lei potrà dunque cedere il Suo diritto di quota.

Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione.

Nel caso di specie dunque, Lei non potrà alienare l’abitazione né la parte astrattamente di Sua proprietà senza il consenso della Sua compagna; e ciò finché non venga sciolta la comunione e si proceda alla divisione del bene.

Le consigliamo pertanto di inviare una formale lettera alla Sua compagna, per domandare lo scioglimento della comunione, con conseguente divisione del bene o la vendita.

La Sua compagna potrebbe aderire a tale richiesta ed acquistare lei la Sua quota o concordare circa la vendita dell’intero immobile a terzi (in tal caso il ricavato – dopo l’estinzione del mutuo – verrà suddiviso tra Voi in parti uguali).

In caso di disaccordo, invece, se Lei è comunque intenzionato a sciogliere la comunione, dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle Vostre rispettive quote e, laddove persista la mancanza di un accordo tra di Voi, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.

 

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