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Immobile cointestato e mutuo pagato da un solo cointestatario
Immobili | (22/04/2018)

Buona sera, Le chiedo la cortesia di aiutarmi a capire quanto segue per un mutuo cointestato. Il mutuo e la casa dovrebbero essere cointestati ad entrambi (mia madre ed io), quindi presumo 50/50, ma se il mutuo lo pago solo io , sarei anche alla fine del mutuo, il proprietario 100% della casa o mia madre ha diritto comunque al 50% , che poi se vorrò la sua metà dovrò addirittura pagarla la metà del valore della casa stessa? L’ultima, esiste modo, dopo aver firmato le carte in banca con cointestazione ad entrambi, di firmare dal notaio un qualcosa tipo la casa è proprietà solo mia, con approvazione di Mia madre naturalmente, questo solo per evitare in caso di morte il passaggio di eredità a fratello e mio padre? Grazie anticipatamente

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Risposta del 22/04/2018

Le obbligazioni derivanti dal mutuo non seguono necessariamente la titolarità dell'immobile acquistato.

Trattiamo dell'esistenza di due negozi/istituti giuridici:

a. quello tra mutuante (Banca) e mutuatari (Lei e Sua madre) 

b. il diritto di proprietà sulla casa

a. Il pagamento del mutuo altro non è che la restituzione di un prestito ricevuto dall'istituto bancario; b. la proprietà della casa, invece, discende ed è stabilita e disciplinata dall'atto notarile che ha trasferito la proprietà.

Mentre pagando le rate del mutuo saldate quindi il debito verso la banca, solo l'atto notarile (rogito) stabilirà quale soggetto ed in quale misura è proprietario del bene immobile.

Ad esempio, potreste obbligarVi entrambi al pagamento del mutuo e, all'atto del rogito, intestare l'abitazione solo ad uno dei due.

Per proseguire nell'esempio: madre e figlio chiedono un mutuo di € 100.000 alla banca, quindi entrambi sono obbligati al pagamento verso la stessa; in seguito -  dal notaio - il figlio paga al venditore € 150.000 per l'acquisto della casa e dall'atto di compravendita risulta unico acquirente. In tale ipotesi abbiamo due obbligati verso la banca per il mutuo e un solo proprietario della casa. 

In concreto, ciò che costituisce ed attesta la proprietà è l'atto pubblico avanti il notaio e il contratto che lo sottende (compravendita, donazione etc.), non il mutuo.

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Pagare integralmente il mutuo non comporta quindi automaticamente che il soggetto che ha svolto tutto il pagamento diventi "in automatico" il proprietario dell'intero immobile.

Se dal rogito e quindi dalla visura catastale risulta che proprietari della casa siate Lei e Sua madre, al fine di trasferire la proprietà solo a Lei sarà necessario un altro atto notarile di trasferimento della quota di Sua madre a Lei. Premesse per tale ulteriore negozio giuridico potrebbe essere il riconoscimento del debito effettuato dalla madre in Suo favore, una volta accertato che Lei ha effettivamente pagato tutto il mutuo.

La vicenda può presentare profili di diritto molto articolati e conseguenze anche in tema di successione (eredità).

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