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Immobili | (07/02/2018)
Salve a maggio 2017 abbiamo concluso un contratto preliminare per comperare un appartamento al piano terra di una palazzina di 4 appartamenti Nel preliminare risultano due bagni uno interno e uno situato nel sottoscala della palazzina. L’agenzia immobiliare mi ha fornito una piantina dove effettivamente risultavano i due Bagni. Dopo aver rispettato i termini pattuiti ho versato alla parte venditrice tramite bonifico una caparra confirmatoria di 10000€ e un acconto di 75000€. Il totale dello immobile e`di 145000€, ho anche pagato l agenzia intermediaria con un bonifico di 3660€ compreso iva. Avevamo anche gia preso appuntamento dal notaio per il rogito il 17 luglio scorso ma quando il notaio ci ha fatto vedere le ultime visure catastali il secondo bagno nel sottoscala non esisteva. Probabilmente il tecnico della agenzia, essendo prima la palazzina di un solo proprietario era accatastato anche il bagno del sottoscala ma avendo venduto anche gli appartamenti dei piani alti, il tecnico ha dovuto prima fare lo “sfrazzionamento” dello immobile per includere la possibilità`delle scale scordandosi del bagno del sottoscala che al momento risulta in comune del condominio. Mi sono rifiutato di rogitare perché a me serve il secondo bagno in quanto siamo in 10 in famiglia ed il secondo bagno e`la cosa che più`ci serve. Premetto che già sicuri di aver concluso l’affare tre giorni prima abbiamo anche comperato la mobilia e ingaggiato un pittore per dare all appartamento una rinfrescata prima che arrivassero i mobili. Ora la agenzia è riuscita ad accatastare il bagno del sottoscala ma siccome risulta condominiale si è fatto un accordo con gli altri inquilini per fare la vendita del bagno nel sottoscala. Domando se per caso un inquilino decide di chiedere una determinata somma per la sua quota del bagno in questione chi dovrá pagare? e potrei io prescindere dal preliminare essendoci un vizio di non conformità? sarebbe inadempimento della parte venditrice? se come io spero non dovrebbero esserci dei problemi e i condomini accettano senza chiedere niente per la quota del bagno potrei io chiedere le chiavi dello immobile 20 giorni prima del rogito per poter pitturare e per far arrivare i mobili visto che ho già`versato il 60% della somma? altrimenti nella peggiore delle ipotesi cosa potrei fare ?
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avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 07/02/2018
In merito al Suo quesito, Le premettiamo che il Suo quesito è molto complesso e andrebbe analizzato con la visione della relativa documentazione. Detto ciò, la planimetria dell'immobile (chiamata comunemente "piantina") dovrebbe rappresentare graficamente sia l'unità immobiliare principale (il suo perimetro, la distribuzione interna, le funzioni dei locali, i confini, la posizione delle parti comuni se esistono, etc.) sia le pertinenze (se comprese nel subalterno - ad es. cantine, soffitte, etc.). Allo stesso tempo, il preliminare dovrebbe contenere tutte le condizioni della compravendita (descrizione dell’immobile, prezzo, modalità di pagamento, ecc.) oltre al termine entro il quale questa dovrà essere stipulata. Qualora, a seguito di tali verifiche, si riscontrasse la difformità dell’immobile rispetto a quello descritto nel preliminare o la presenza di vizi, e dunque l’inadempimento e la responsabilità contrattuale del venditore, l’acquirente potrebbe esercitare il recesso o agire per la risoluzione del contratto. In particolare, nel caso in cui nel preliminare sia prevista una caparra confirmatoria, l’acquirente può recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto già versato. In particolare nel Suo caso, sarebbe opportuno verificare tutte le condizioni contrattuali del preliminare sottoscritto. Qualora i condomini non dovessero chiedere nulla, la situazione si risolverebbe in maniera bonaria e Lei potrebbe avanzare la richiesta di consegna dell’immobile prima del rogito definitivo. Al contrario, qualora qualcuno dei condomini dovesse, invece, pretendere una somma, bisognerà valutare la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, come accennato prima, oppure la riduzione del prezzo di acquisto.

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