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Ho firmato una proposta d’acquisto d’immobile. Ho cambiato idea per via del Cornavirus. Possibile?
Immobili | (13/03/2020)
Salve poco prima che scoppiasse la situazione covid-19 ho firmato una proposta per l'acquisto della mia prima casa nel mese che ci eravamo presi per l'accettazione del mutuo è scoppiata questa bruttissima pandemia, quindi non mi sento più di acquistare la casa,volevamo io e mia moglie aspettare la fine di questa brutta esperienza. Devo comunque perdere la penale nonostante le circostanze eccezionali?
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avvocato Fabrizio Tronca
Avvocato Fabrizio Tronca
Risposta del 13/03/2020

Da quanto descrive sussiste un impegno (la proposta d'acquisto sottoscritta/accettata), ad effetti obbligatori, ovvero che obbliga i contraenti a concludere la compravendita di un immobile.

I contratti nati perfettamente validi (non affetti da nullità o annullabilità) devono essere rispettati, pena incorrere nelle azioni di inadempimento e, nel caso dei preliminari di compravendita immobiliare, nel pagamento del prezzo della caparra confirmatoria versata (o determinata dal contratto).

*****

Vi sono eventi successivi la conclusione del contratto, tuttavia, che possono comportarne la risoluzione.

Oltre alla risoluzione per inadempimento, segnaliamo la risoluzione per impossibilità sopravvenuta - caso in cui, ad esempio, la prestazione diviene impossibile: distruzione della cosa oggetto della compravendita) e, ancora, risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta

Tale ultima opzione si realizza secondo l'art. 1467 c.c. che dispone: "Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto".

Collocando il futuro rogito nello schema dell'esecuzione differita rispetto al preliminare, affinché possa eccepirsi alla controparte (o, puramente, richiedere) la risoluzione, sarebbe da dimostrare e documentare che l'attuale emergenza derivante dal coronavirus abbia inciso in maniera significativa sull'equilibrio economico contrattuale.

Ciò, ad esempio, andando ad incidere sul tasso del mutuo, sul valore stesso dell'immobile per l'eventuale crollo del mercato, per le stesse difficoltà, nuove ed oggettive, del compratore.

Allo stato, essendo l'emergenza recente e in corso, risulta difficile pensare che tali valutazioni non possano che essere prognostiche e non attuali.

Al di fuori dell'ipotesi appena descritta, e certamente da approfondire ed argomentare, il contratto deve essere rispettato.

Avvocato Fabrizio Tronca 

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