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Il contratto di locazione commerciale viene ceduto insieme all'azienda?
Immobili | (13/12/2018)
Salve, mia moglie ha aperto una pizzeria con dentro il forno e altre cose di proprieta' della padrona delle mura. Dopo 6 mesi l'attivita' e' stata ceduta ad un egiziano La proprietaria delle mura si vorrebbe opporre pretendendo di voler locare unicamente a soggetti con garanzie scritte di solvibilita' e pretende che continuiamo noi a pagare l'affitto. Ma se abbiamo chiuso perche' non arriviamo a fine mese!! Cosa ci succedera'?? Grazie
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Risposta del 13/12/2018

Per rispondere al Suo quesito, riteniamo opportuno segnalare quanto segue.

L’art. 36 della Legge 392/1978 prevede che il conduttore possa sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

L’art. 36 della legge n. 392 del 1978 attribuisce dunque al cedente l’azienda la facoltà di trasferire anche il contratto di locazione dell’immobile ove l’attività aziendale viene esercitata, anche senza il consenso del locatore, che può soltanto opporsi per gravi motivi. 

Nella disciplina di cui all’art. 36 della Legge n. 392 del 1978, in caso di affitto o cessione di azienda relativa ad attività svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione. 

La Corte di Cassazione ha più volte avuto modo di precisare che la successione nel contratto di locazione non è automatica, poiché l’art. 36 lascia alla scelta delle parti se includere o meno la cessione del contratto di locazione nell’accordo negoziale anche se, alla stregua dei principi di cui all’art. 2558, terzo comma, cod. civ., l’intervenuta conclusione della cessione contrattuale è naturale conseguenza della cessione dell’azienda e può pertanto presumersi, fino a prova contraria.

Nel Suo caso, se abbiamo ben compreso, Voi avete comunicato alla proprietaria la cessione della azienda ed il subentro nel contratto di locazione tramite lettera raccomandata e, dunque, a decorrere dalla ricezione di tale missiva, la locatrice non potrà più chiedere a Voi il pagamento dei canoni di locazione.

Quanto sopra fatta salva l'eventuale opposizione alla cessione - solo per gravi motivi - da parte della proprietaria, che doveva esserVi comunicata entro trenta giorni dal ricevimento della Vostra lettera (e, allo stato, non sappiamo se ciò sia avvenuto).

 

Avvocato Marta Calderoni

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