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Immobili | (05/10/2017)
Buongiorno, ho un problema singolare e avrei bisogno di chiarimenti su come tutelarmi. Ad Aprile del 2016 ho acquistato un'attività commerciale ad uso ristorazione, subentrando nel contratto di locazione dei muri, un normale 6 + 6, che è stato stipulato nell'Aprile del 2014. Per motivi famigliari che non mi permettono di continuare a gestire l'attività ho deciso a mia volta, come i precedenti proprietari, di mettere in vendita l'attività senza avvisare i locatori, poiché mi è stato detto che non ho il dovere di avvisare in caso di cessione dell'attività. I proprietari, venuti a sapere della messa in vendita, oggi, in data 25 Marzo 2017, mi hanno chiamata dicendo che si oppongono alla vendita perché non vogliono cambiare altri conduttori, e hanno addirittura ventilato l'ipotesi di risolvere il contratto a maggio di quest'anno, non capisco però se sia una sorta di preavviso verbale (cui ovviamente dovrà seguire raccomandata prevista per legge) permettendomi di proseguire la mia attività fino a fine Settembre, dicendo che vogliono continuare a gestirsi la struttura per conto proprio, oppure cercheranno anche di impedirmi di proseguire almeno per quest'ultima stagione (è una località turistica, e il lavoro si basa prevalentemente sui mesi estivi). Come posso cautelarmi? E' vero che non posso vendere senza il loro permesso? Loro dovranno dimostrare di avere effettivamente aperto un'attività, ovviamente non nella ristorazione immagino, o di aver affittato l'immobile ad un parente stretto incorrendo, nel caso poi ciò non avvenisse (ed entro quali termini), in possibili sanzioni o denunce? Come posso evitare di perdere tutto il mio investimento e i miei risparmi, sto anche pagando un mutuo per un prestito in banca, capisco che questo possa non interessare queste persone, ma per me è molto importante
avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 05/10/2017
Per quanto concerne il Suo quesito, per fornire un riscontro preciso e puntuale è imprescindibile esaminare vuoi il contratto di cessione dell’attività di ristorazione vuoi il contratto di locazione dei muri del locale. Ad ogni modo, possiamo anticipare che in via generale la normativa di riferimento (art. 2558 del codice civile e la legge sull’equo canone) prevede innanzitutto che, in caso di cessione di un’azienda, l’acquirente - salvo patto contrario - subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non hanno natura personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità del cedente. La legge sull’equo canone, poi, stabilisce che in caso di locazione di attività commerciali il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore (proprietario dei muri) può opporsi per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della locazione. Tuttavia nel caso di cessione d’azienda e quindi anche del contratto di locazione, il locatore, se non ha liberato il cedente (nel caso di specie Lei), può agire contro quest’ultimo qualora il cessionario, cioè il nuovo conduttore, non adempia le obbligazioni assunte. Pertanto, venendo al Suo caso concreto, possiamo ritenere che – salvo diverse pattuizioni previste nei contratti in oggetto – i proprietari dei locali non possono risolvere il contratto di locazione in parola, in assenza di gravi motivi, e che non ha effetti legali la comunicazione fatta a Lei verbalmente.

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