locazione e cessione d’azienda: la proprietà può recedere?

Per quanto concerne il Suo quesito, per fornire un riscontro preciso e puntuale è imprescindibile esaminare vuoi il contratto di cessione dell’attività di ristorazione vuoi il contratto di locazione dei muri del locale. Ad ogni modo, possiamo anticipare che in via generale la normativa di riferimento (art. 2558 del codice civile e la legge sull’equo canone) prevede innanzitutto che, in caso di cessione di un’azienda, l’acquirente - salvo patto contrario - subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non hanno natura personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità del cedente. La legge sull’equo canone, poi, stabilisce che in caso di locazione di attività commerciali il conduttore può cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore (proprietario dei muri) può opporsi per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della locazione. Tuttavia nel caso di cessione d’azienda e quindi anche del contratto di locazione, il locatore, se non ha liberato il cedente (nel caso di specie Lei), può agire contro quest’ultimo qualora il cessionario, cioè il nuovo conduttore, non adempia le obbligazioni assunte. Pertanto, venendo al Suo caso concreto, possiamo ritenere che – salvo diverse pattuizioni previste nei contratti in oggetto – i proprietari dei locali non possono risolvere il contratto di locazione in parola, in assenza di gravi motivi, e che non ha effetti legali la comunicazione fatta a Lei verbalmente.