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Immobili | (09/09/2017)
È la seconda volta in due anni che la porta della casa che occupo in affitto viene scassinata. Trattasi del portoncino in legno, perché poi vi è una blindata (abbastanza vecchiotta). La prima volta ho provveduto a far rinforzare la blindata con una serratura particolare, a mie spese, mentre il padrone ha provveduto a far mettere una serratura nuova alla porta di legno scassinata (il lavoro però non era stato fatto bene e infatti un anno e mezzo dopo, cioé un mese fa, l'hanno spaccata di nuovo). Lo stabile non ha portinaio ed entra ed esce chi vuole (al momento poi sono in corso lavori di ritrutturazione in due appartamenti e io non mi sento sicura). Dopo lo scasso della mia porta, i proprietari, che hanno un altro appartamento sotto al mio, hanno provveduto a fare dei lavori di rinforzo anche alla porta esterna dei vicini (come me hanno la doppia porta, ma non hanno mai subi scassi perché la loro porta esterna è molto più robusta). La polizia mi ha detto che questa è una zona a rischio e che la doppia porta è un ottimo deterrente. Il proprietario ha mandato un suo lavorante, ma la porta non è stata sistemata a dovere e la serratura montata non della stessa marca di quella dell’appartamento sotto (una delle marche leader di mercato). A un mese e mezzo dallo scasso la mia porta esterna ancora non è sistemata e loro non vogliono sostituire la serratura che hanno messo con una della marca migliore. Due giorni dopo lo scasso, rientrando a casa, ho trovato di nuovo il portone aperto e questo, blindata o meno, non mi fa stare sicura. Tra l’altro, nessuno ha sentito nulla (la cosa è stata fatta in pieno giorno, di mattina) e quindi dovessero fare più rumore, non credo nessuno sentirebbe niente, come sempre. Il contratto è un 4+4 che prevede recesso in tre mesi solo in presenza di gravi motivi: questi sono gravi motivi per recedere? grazie
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avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 09/09/2017
È opportuno innanzitutto chiarire quali siano i doveri del locatore (proprietario). Il Locatore è obbligato a sostenere le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile, mentre il conduttore/inquilino è obbligato per le spese di manutenzione ordinaria. Nel caso di specie, la sostituzione di infissi e serrature delle porte e in particolare delle porte blindate, secondo la costante giurisprudenza, rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria. È pertanto corretto pretendere che il proprietario, a proprio carico, provveda a sostituire/riparare/mettere a regola d’arte infissi e serrature. La mancata sostituzione della serratura della porta esterna e l’applicazione di una serratura scadente alla porta blindata posso quindi realizzare dei profili di inadempimento del proprietario. In concreto, Lei potrebbe, previamente informando il proprietario, sostituire le serrature anticipando le spese, per poi richiederle alla proprietà. Si tratta di una valutazione tuttavia che deve tenere conto del rischio che il proprietario , pur ingiustamente, non Le riconosca e quindi non le restituisca la spesa anticipata. Operativamente, Le suggeriamo di inviare al proprietario una raccomandata, anche tramite l’intervento del legale, con la quale si intimi il rispetto dei doveri e lo si metta in mora, comunicando che tale inadempimento possa costituire, se non rimediato, causa di risoluzione del contratto. Peraltro le spese di straordinaria manutenzione sono soggette a detrazioni fiscali. *** Quanto alla possibilità di inoltrare disdetta per gravi motivi, indicando lo stato di pericolosità concreta documentato dai tentativi di furto, riteniamo possa essere una strada percorribile. La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha annoverato tra i gravi motivi persino i rumori molesti cagionati dal continuo abbaiare di un cane dei vicini: nel nostro caso, le ragioni di sicurezza, incolumità e pacifico godimento del bene-casa risultano essere ancor più incisive. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. È necessario che nella lettera di recesso i gravi motivi siano esplicitati, quindi precisamente indicati, per l’efficacia della disdetta.

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