Locazione e sostituzione infissi: chi deve pagare?

Per rispondere al Suo quesito, è opportuno esaminare brevemente la disciplina delle obbligazioni di locatore e conduttore nei contratti di locazione per stabilire chi debba sostenere la spesa della sostituzione degli infissi. L'art. 1576 c.c. prevede che il locatore deve eseguire, nella vigenza del contratto, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell'inquilino. Il primo criterio di carattere generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è dunque quello della tipologia di intervento da eseguire: il locatore ha l'obbligo di consegnare l'abitazione in buono stato all'inquilino, poi tutti i costi di piccola manutenzione come le spese dovute a riparazioni causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Tra queste vanno ricordate per esempio le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto. Gravano, invece, sul proprietario i costi relativi a casi fortuiti, quindi tutte le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all'uso prolungato da parte dell'inquilino o alla longevità dell'immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l'origine della spesa, ossia se quest'ultima sia riconducibile alla fruizione o all'anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all'uso dei locali. Se nemmeno in tal caso è possibile stabilire la competenza, allora, per Legge, la spesa spetta al conduttore. Nel caso di specie, la situazione da Lei rappresentata è quella della presenza di forti spifferi fastidiosi derivanti dalla vetustà dei serramenti: dovrebbe pertanto trattarsi di una spesa a carico del proprietario, che, tuttavia, non intende provvedervi.