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Immobili | (04/09/2017)
salve, ho individuato un immobile che vorrei comprare. dato che l'acquisto è legato alla vendita della mia casa l'agenzia suggerisce non il preliminare ma la proposta d'acquisto con caparra intestata al venditore che l'agenzia tiene bloccata fino alla sua firma. vorrei che la proposta contenesse tutte le clausole che mi tutelino in caso i controlli successivi sulla casa, proprietà, ipoteche ecc rivelino irregolarità. a quale professionista mi devo rivolgere ? è meglio un notaio o un avvocato ?
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avvocato Livia Achilli
Avvocato Livia Achilli
Risposta del 04/09/2017
Succintamente è bene distinguere tra proposta d’acquisto e contratto preliminare di compravendita e capire gli effetti dei due atti giuridici. 1. La proposta è un impegno inizialmente unilaterale del promissario acquirente (con uno sforzo economico realizzato con l’anticipo della caparra), che lascia temporaneamente libero il promittente venditore; il preliminare è un contratto tra le Parti, che obbliga entrambe a concludere l’affare, alle condizioni e nei termini indicati nello stesso, quindi il trasferimento della proprietà. Si precisa, tuttavia, che all’atto della firma da parte del promittente venditore della proposta di acquisto, messa a conoscenza dell’acquirente, si perfezionano i medesimi effetti del contratto preliminare. Valuti inoltre che fin quando la proposta non sia sottoscritta, quindi accettata, dal venditore, questa rimane revocabile da parte del promissario acquirente (a meno che non sia formalizzata espressamente come non revocabile). In ogni caso, posto che l’acquisto del nuovo immobile, ci par di capire, risulti subordinato alla vendita della Sua attuale abitazione, riteniamo opportuno esprimere tale condizione formalmente in ogni contratto (proposta, preliminare, rogito) dovesse sottoscrivere, onde evitare di vedersi obbligato all’acquisto, non avendo ancora recuperato liquidità per la vendita della Sua proprietà. (es. “si obbliga all’acquisto dell’immobile a condizione che entro la data del _____ venda la propria casa”). In concreto, qualora Lei depositasse la proposta presso l’Agenzia e, non avendo ancora venduto la Sua casa, il promittente acquirente la sottoscrivesse e quindi accettasse, Lei sarebbe vincolato all’acquisto. *** Ciò specificato, consideri che proprio in ragione delle esigenze che Lei illustra, ovvero di contrattualizzare determinate condizioni in ordine ad eventuali oneri sul bene (ipoteche, garanzie etc.), se queste non siano già riportate nella proposta d’acquisto e questa venga accettata dal venditore, sotto questo profilo non sarebbe garantito. Si tratta, infatti, - nella maggior parte dei casi - di moduli standard che si limitano ad indicare prezzo di vendita e termini di pagamento. 2. Mediante il contratto preliminare è invece possibile disciplinare le obbligazioni delle rispettive parti secondo modalità capillari ed ad hoc rispetto alle relative esigenze. Venendo al Suo particolare quesito, potrebbe stipularsi un contratto preliminare che preveda, a titolo di mero esempio, una clausola come la seguente: “Il futuro acquirente si obbliga all’acquisto dell’immobile al prezzo di _________ entro la data del (rogito) a condizione essenziale che al presente contratto siano allegate le visure catastali (al fine di ricostruire dall’origine la proprietà del bene e se sia, ad esempio, stato trasmesso, tra gli altri atti dispositivi, per donazione e/o successione, nds), atto di ispezione ipotecaria ventennale (per verificare non sia ancora accesa, ad esempio, una ipoteca bancaria causa mutuo, nds) ed ogni documento atto ed idoneo a garantire che sull’immobile non gravino oneri, ipoteche, iscrizioni, trascrizioni e qualsivoglia titolo o diritto che comprima l’integrità e la pienezza della proprietà”. In ogni caso, al di là degli aspetti formali da riportare nel contratto, potrà anche personalmente recarsi al Catasto per richiedere una visura catastale dell’immobile e per assumere informazioni circa la documentazione sopra citata.

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