Accettazione della proposta di acquisto di immobile: come va comunicata al proponente?

La comunicazione fatta verbalmente all’acquirente da parte dall’agenzia immobiliare con cui viene comunicata l’accettazione della proposta di vendita da parte del venditore, è sufficiente ai fini di considerarla conosciuta dal proponente acquirente stesso.

Tale principio è stato sancito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 25923 del 9 dicembre 2014 (vedi Nota 1: sentenza della Suprema Corte).  

Con tale sentenza i Giudici hanno affermato il principio di diritto secondo cui, nell’ipotesi di trasmissione dell’accettazione scritta al proponente effettuata dal nuncius (cioè il soggetto che si limita a trasmettere la dichiarazione di una delle parti all’altra) è sufficiente, ai fini della valida conclusione del contratto, che quest’ultimo si limiti a comunicare al proponente medesimo di essere in possesso dell’accettazione del destinatario della proposta, non occorrendo al contrario la trasmissione anche di detta accettazione.

Resta ovviamente fermo l’obbligo che l’accettazione della proposta sia espressa per iscritto, avendo ad oggetto un bene immobile per cui la legge richiede tale forma (vedi Nota 2: art. 1350 codice civile).

In altri termini, è necessario distinguere ciò che riguarda il momento conoscitivo, in cui la parte apprende il contenuto della dichiarazione dell’altra parte (che potrà essere di accettazione o di rifiuto), da ciò che concerne invece la forma con cui deve essere espressa la relativa dichiarazione (che potrà essere di accettazione o di rifiuto).

Quanto:

(i) alla conoscenza della dichiarazione, come si è visto, essa si può perfezionare anche verbalmente.

(ii) Invece alla forma dell’accettazione e della proposta, essa deve necessariamente rispettare i requisiti previsti dalla legge: che nel caso di specie impone la forma scritta.

Alla luce di quanto appena esposto, riteniamo lecita la comunicazione telefonica fatta dall’agente immobiliare, che in tale circostanza riveste la qualifica di nuncius, al proponente acquirente, di essere in possesso dell’ accettazione della proposta d'acquisto da parte del venditore. Ciò che si raccomandadi appurare è che l'accettazione della proposta sia stata formalizzata per iscritto. A tal fine, è necessario che Lei si rechi presso l'agenzia immobiliare per visionare il documento di accettazione o che se ne faccia trasmettere copia tramite fax.

Avvocato Marta Calderoni

Note:

Nota 1: Cass. n. 25923 del 9 dicembre 2014: “Nell'ipotesi di trasmissione dell'accettazione scritta al proponente effettuata dal nuncius, è sufficiente, ai fini della valida conclusione del contratto, che quest'ultimo si limiti a comunicare al proponente medesimo di essere in possesso dell'accettazione del destinatario della proposta, non occorrendo al contrario la trasmissione anche di detta accettazione”.

Nota 2: art. 1350 del codice civile : “Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità :

1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili

2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie il diritto del concedente [e dell'enfiteuta;

3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;

4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;

5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;

6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico];

7) i contratti di anticresi;

8) i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni;

9) i contratti di società o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;

10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;

11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;

12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti

13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge