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Proposta di acquisto casa con "clausola salvo buon esito mutuo": che cosa è e come funziona
Immobili | (16/12/2019)

Sto vendendo casa e ho firmato una proposta d'acquisto tramite agenzia. Tale proposta era vincolata alla concessione del mutuo all’acquirente entro il 31.09.2019 e prevedeva il versamento di una caparra per € 5.000,00.  E’ decorso il termine e non so ancora nulla circa la concessione del mutuo. A questo punto, vorrei sapere se mi spetta la caparra di € 5.000,00 e posso ritenere risolta la proposta di acquisto, stante il silenzio dell’acquirente.

 

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avvocato Marta Calderoni
Avvocato Marta Calderoni
Risposta del 16/12/2019

La proposta di acquisto casa subordinata alla concessione del mutuo da parte dell'istituto di credito scelto dall'acquirente è una proposta di acquisto che contiene una condizione sospensiva; ciò è consentito dall’articolo 1353 del codice civile (nota 1), secondo cui si può stipulare un contratto, ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto.

In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo: se questo viene concesso, l’acquisto può aver luogo, altrimenti può essere sospeso.

In altre parole, quando si intende acquistare un immobile, ma non si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto, inserendo la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita (che di per sé sarebbe vincolante) nel caso in cui il mutuo non venga concesso.

Una simile soluzione libera da onerose conseguenze sia il venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe a dover intentare cause legali, sia il compratore, che in caso di mancata erogazione del mutuo dovrebbe sostenere una spesa per lui impossibile.

La proposta di acquisto casa subordinata al mutuo, una volta accettata dal venditore, dà luogo ad una fase preliminare di vendita, contenente però la clausola sospensiva sopracitata, che esplicita come la condizione indispensabile alla realizzazione della compravendita sia l’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente.

Per stabilire se la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare o direttamente al venditore se il mutuo sia stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare efficace.

In caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato, si può da un lato chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure addirittura risolvere senz’altro il contratto, per permettere al venditore di cercare un altro acquirente.

E’ comunque fondamentale dare comunicazione all’agente immobiliare sia dell’ottenimento del mutuo, sia del rifiuto, sia del ritardo nella risposta, perché in caso di silenzio l’acquisto diventerebbe poi obbligatorio.

In caso di risoluzione del contratto nei casi sopra elencati, la somma versata dal compratore a titolo di caparra al momento della proposta di acquisto deve essere restituita.

Nel caso di specie, dunque, Lei non potrà trattenere l'assegno di euro 5.000,00 versato a titolo di caparra dall'acquirente al momento della proposta di acquisto.

Quanto sopra a meno che non riesca a provare un inadempimento dell'acquirente, che ha in mala fede lasciato scadere i termini senza attivarsi con la Banca per la concessione del mutuo.

Tale circostanza, a causa delle note lungaggini degli iter bancari, ci sembra di difficile dimostrazione.

Avvocato Marta Calderoni

Note:

nota 1: Articolo 1353 codice civile: “Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”

 

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