Proposta d’acquisto immobiliare accettata dal venditore. È vincolante?
Proposta acquisto irrevocabile attraverso agenzia immobiliare di un appartamento con versamento di caparra. La proposta viene accettata dal venditore e cominicata all'acquirente da parte dell'agenzia via mial certificata. Da fonti giornalistiche l'acquirente apprende notizie a carico del venditore, discutibili e acquisti di immobili attraverso attività altretanto discutibili. L'acquirente comunica formalmente all'agenzia di interrompere la proposta e la restituzione della caparra esponendo le motivazioni sopra esposte. Il proponenete acquirente può recedere dal contratto?
La proposta d'acquisto viene di solito firmata su un modulo prestampato, fornito dall'agenzia immobiliare, che contiene gli elementi essenziali della futura vendita (individuazione dell'immobile e delle pertinenze, prezzo, tempi di pagamento, termini per la consegna e la firma dell'atto definitivo). Vincola di fatto solo il proponente e, fino al momento dell'accettazione, può esser ritirata: sempre che non sia stata formulata come proposta irrevocabile per un certo periodo di tempo. Quando il venditore accetta, entrambe le parti restano obbligate a stipulare l'atto definitivo di vendita
Le condizioni indicate non potranno più essere modificate unilateralmente ma solo di comune accordo. Una recente sentenza della Suprema Corte (n. 25923, del 9 dicembre 2014) ha affermato che l'accordo è da ritenersi concluso anche con la semplice comunicazione dell'agenzia all'acquirente circa l'avvenuta accettazione della proposta irrevocabile. È sufficiente quindi che il mediatore informi di essere in possesso dell'accettazione scritta, senza dover trasmettere tale documento».
Da un punto di vista puramente giuridico, non c'è dunque differenza tra la proposta accettata e il preliminare. Se una delle parti cambia idea prima del rogito, perde la somma depositata a titolo di “caparra” (acquirente) o ne deve restituire il doppio (venditore). «Inoltre, la parte che vuol invece mantenere gli impegni sottoscritti, può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza che trasferisca la casa alle condizioni previste nella proposta accettata e, per quanto non pattuito, alle condizioni di legge (esecuzione in forma specifica, articolo 2932 Codice civile)».
Già per la stesura della proposta può esser opportuno rivolgersi a un professionista di fiducia, che esamini condizioni “sospette” o svantaggiose. Oltre a indicare un periodo di validità non troppo lungo (ad esempio, una settimana) e le modalità di pagamento della provvigione al mediatore, la proposta deve contenere altri elementi di tutela: l'indicazione che l'acquisto è condizionato all'effettivo ottenimento del mutuo, la dichiarazione del venditore circa l'assenza di pesi, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, sulla conformità urbanistica della casa, sullo stato degli impianti, e così via.
«È comunque opportuno – chiarisce il notaio – prevedere una clausola secondo la quale le parti si impegnano a definire meglio e compiutamente le condizioni contrattuali in un successivo preliminare formale, sostitutivo del precedente accordo». Questo per evitare “sorprese” quali spese condominiali straordinarie deliberate dall'assemblea o, cause in corso, e riservarsi una verifica più attenta sull'immobile e sulle parti acquirente e venditrice. A questo proposito è utile ricordare che la Cassazione (sentenza 8083 del 2 aprile 2009) ha considerato nulla una promessa irrevocabile di acquisto là dove le parti si sono obbligate a stipulare in fasi successive prima un contratto preliminare e poi un definitivo di acquisto».
I vantaggi di un rinvio al preliminare sono diversi. Ulteriormente rafforzati dalla possibilità di trascrizione nei registri immobiliari, eseguita dal notaio. La firma del compromesso in sé – come la proposta accettata – fa nascere infatti un obbligo giuridico che ha effetto solo tra le parti: se il proprietario vende ad altre persone o iscrive ipoteche sull'immobile, l'acquirente potrà al massimo chiedere al giudice il risarcimento dei danni, ma dovrà rinunciare alla casa. La trascrizione, il cui effetto “prenotativo” dura tre anni, rende invece il contratto opponibile nei confronti di terzi e protegge anche da qualsiasi azione sull'immobile (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali.
Le condizioni svantaggiose che si sono rivelate dopo la sottoscrizione della proposta di vendita, Lei potrà farle valere in Tribunale in quanto seppure irrevocabile tra le parti, la proposta di vendita, in questo caso l'immobile sarebbe oggetto di circostanze o vizi che sei lei avesse conosciuto al momento della sottoscrizione della proposta, non avrebbe mai accettato.
