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Firmata proposta d’acquisto: causa Covid non so se posso rispettarla. È dovuta la provvigione?
Immobili | (14/05/2020)

A febbraio ho fatto una proposta di acquisto casa, accettata, con tanto di caparra confirmatoria.Il contratto preliminare doveva essere firmato entro marzo con altro versamento. Il resto del pagamento sarebbe avvenuto con mutuo. Il rogito era previsto entro la fine di luglio. Causa Covid-19 tutto è stato sospeso, anche la richiesta di mutuo.Il lavorp è a rischio e pertanto abbiamo comunicato di non poter più procedere col contratto preliminare .L'agente può chiedere la provvigione? La proposta è valida anche se il preliminare non è stato firmato entro marzo '20?

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avvocato Fabrizio Tronca
Avvocato Fabrizio Tronca
Risposta del 14/05/2020

La proposta di acquisto sottoscritta sia dal promissario acquirente che dal promittente venditore è un patto ad effetti obbligatori, ovvero vincola le parti a concludere un successivo contratto (un contratto preliminare o direttamente il rogito).

Ciò significa che alla sottoscrizione vi sia un accordo tra le parti, per concludere la compravendita.

Perché maturi il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare, è ormai pacifico che è sufficiente il mero accordo delle parti (in taluni casi, persino laddove successivamente il trasferimento non si concluda).

In concreto la proposta d’acquisto è equiparata al contratto preliminare, come effetti giuridici e rende vincolante l’accordo delle parti.

Su tali basi, il mediatore immobiliare può già pretendere la provvigione in questa fase[1].

Un orientamento minoritario della giurisprudenza ritiene la proposta d’acquisto una mera bozza, non meritevole di tutela giuridica ovvero come un preliminare di un preliminare, non significativo dell’accordo: da quanto descrive, non sembrerebbe tuttavia il nostro caso.

°°°°°

Quanto al termine fissato dalle parti per la sottoscrizione del preliminare, se non sia stato espressamente indicato o inteso come termine essenziale, il superamento della data non costituisce un motivo di risoluzione del contratto, che rimane vincolante.

Fosse stata indicata esplicitamente la data di fine marzo come termine essenziale, le parti avrebbero esplicitato come una conclusione dell’affare oltre tale termine, avrebbe (per l’una o per l’altra) perso interesse e quindi il passare del termine avrebbe realizzato una risoluzione di diritto.

Così non pare da quanto ci descrive (lo verifichi, se è indicato “termine essenziale”): pertanto, il contratto dovrebbe considerarsi ancora vincolante.

°°°°°

Quanto alle Vostre preoccupazioni circa la sostenibilità dell’impegno, dovute alle incertezze sull’occupazione lavorativa per l’emergenza Covid-19, così come anche ai dubbi sulla concessione del mutuo, osserviamo quanto segue.

Innanzitutto, sarebbe da chiarire proprio sul mutuo, se la delibera dello stesso sia stata indicata come condizione sospensiva per la conclusione dell’affare.

Ove così fosse, la mancata concessione del mutuo, Vi svincolerebbe dall’affare.

Diversamente, ove abbiate delle riserve se conservare l’affare, suggeriamo di valutare l’ipotesi di invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta.

Si tratta di un istituto che presume che, a causa di un evento eccezionale ed imprevedibile (nel caso, l’emergenza Covid-19), la prestazione per una delle due parti diventi troppo onerosa o difficile da sostenere economicamente, rispetto a quanto prefigurato al momento dell’accordo originario (pensiamo all’esempio sfortunato di chi abbia perso il lavoro in questo periodo e ovviamente non potrebbe più sostenere un mutuo).

In questo caso, il promittente venditore, se il promissario acquirente denunzi l’eccessiva onerosità, può formulare una controproposta ad un prezzo inferiore.

Ove non si trovi un nuovo accordo o l’acquirente trovi comunque insostenibile l’accordo, invocherà la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.

avvocato Fabrizio Tronca

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[1] Il contratto preliminare di preliminare, possibile purché sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, fa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore conseguente non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. Pertanto, la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell'atto che dà all'intermediario il diritto di agire per l'adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di preliminare" può far nascere il diritto alla provvigione - Cass. civ., Sez. III, 17/01/2017, n. 923

 

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