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Cosa succede alla proposta d’acquisto, se scade il termine essenziale voluto dalle parti?
Immobili | (10/05/2020)

"La proposta d'acquisto è condizionata sospensivamente alla delibera favorevole di mutuo della banca, che dovrà pervenire nell'essenziale termine di 75 giorni dall'accettazione della proposta stessa. Diversamente, se la delibera della banca mutuante dovesse essere negativa, la proposta ed il preliminare saranno, nel rispetto del termine ultimo di 75 giorni, immediatamente inefficaci e risolti e la caparra confirmatoria consegnata dal proponente in custodia all'agente immobiliare sarà allo stesso restituita". Sono trascorsi 75 giorni, ma la banca non ha dato riscontro. Ho avuto un ripensamento, posso ritenere inneficace il contratto? 

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Risposta del 10/05/2020

La proposta d'acquisto ha valore di contratto preliminare, in quanto ha natura di contratto obbligatorio, vincolando le parti a concludere il trasferimento del bene mediante l'atto pubblico avanti il notaio (rogito).

La precisazione è d'uopo, poichè Ella indica un termine definito e condiviso da entrambe le parti come essenziale, entro il quale concludere il trasferimento del bene. Di norma il termine essenziale si pone quale limite da non superare per la data del rogito, in difetto svincolando ipso facto le parti con la risoluzione di diritto del contratto.

Per analogia e nell'interpretazione complessiva del tenore letterale della proposta, emerge come le parti abbiano ritenuto venire meno (per rispettivi motivi personali) l'interesse al contratto, decorsi i 75 giorni senza ricevere la delibera favorevole per il mutuo.

Sul punto è pertinente l’art. 1457 del Codice Civile che recita:

“Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell’interesse dell’altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l’esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all’altra parte entro tre giorni. In mancanza, il contratto s’intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.

Pare quindi evidente che decorsi i 75 giorni senza la delibera favorevole dalla banca, il contratto debba intendersi risolto, poiché dal tenore espresso letteralmente si evince che in tal caso le parti non avrebbero più ritenuto attuale l’utilità economica dell’affare.

°°°°°

Non è chiaro nel quesito se Ella sia la parte promittente venditore o promissario acquirente, ossia se sia la parte che attenda la concessione del mutuo o colei che debba vendere il bene.

Se Ella è la parte venditrice ed ha ancora interesse a conservare il contratto o l’affare, come recita l’articolo del codice civile, è tenuto a comunicare al promissario acquirente il Suo interesse.

Se Ella è parte promissario acquirente, deve rimettersi alla volontà del promittente venditore, per valutare se ancora interessato alla vendita.

In ogni caso, infatti, scaduto il 75° giorno, le parti, su accordo e quindi consensualmente, possono concludere un contratto preliminari con altri termini.

avvocato Fabrizio Tronca 

 

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