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revoca proposta acquisto di immobile

Buonasera, dovendo cambiare casa abbiamo trovato un annuncio su internet per un appartamento allo stato grezzo. L'agenzia immobiliare ci ha assicurato a più riprese che sulla ristrutturazione avremmo potuto beneficiare delle detrazioni fiscali per ristrutturazione in quanto al preliminare saremmo entrati in possesso dell'immobile con la consegna delle chiavi. La determinazione del prezzo è stata pertanto formulata tenendo conto delle detrazioni prospettate dell'agente. Solo successivamente, parlando col geometra che si dovrebbe occupare dei lavori, abbiamo appreso che trattandosi di subentro di dia non avremmo potuto accedere alle detrazioni in quanto i proprietari hanno già eroso il massimale di 96.000 euro previsti. Stando così le cose possiamo chiedere l'annullamento della proposta senza perdere l'importo versato ? grazie dell'attenzione
La risposta dell'avvocato (29/08/2017):
Per rispondere al quesito sottoposto alla nostra attenzione, occorre innanzitutto stabilire se la proposta di acquisto da Lei formulata sia già stata accettata dal venditore oppure no. Infatti, a norma dell’art. 1328 c.c., la proposta può essere revocata finché il contratto non si è concluso. In considerazione del fatto che il contratto si conclude quando proposta ed accettazione si incontrano, cioè nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della sua controparte, sino a tale momento la proposta può essere posta nel nulla. Dunque nell’ipotesi in cui il venditore non abbia ancora fatto pervenire una formale accettazione della proposta da Lei redatta, potrà revocarla liberamente ed ottenere la restituzione della somma versata a titolo di caparra. Qualora invece sia già intervenuta l’accettazione del venditore, Lei potrà decidere di non dare esecuzione al contratto (cioè di non procedere all’acquisto dell’immobile) ma in tal caso il venditore avrà diritto di trattenere la somma da Lei versata a titolo di caparra, a norma dell’art. 1385 c.c. Tuttavia, in tale ultima ipotesi, riteniamo si possa configurare una responsabilità dell’agenzia immobiliare, che ha raccolto la Sua proposta e l’ha assistita nella trattativa, per averLe rappresentato la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione dell’unità immobiliare ed averLa così indotta a redigere la proposta di acquisto ad un determinato prezzo mediante tale falsa rappresentazione della realtà. L’agenzia potrebbe dunque essere ritenuta responsabile del danno da Lei subito, che sarebbe pari alla somma versata a titolo di caparra, che Lei perderebbe nel caso decidesse di non stipulare il contratto di compravendita. Tali informazioni hanno comportato nella Vostra sfera un errore incidente nella formazione della volontà, ovvero tale da determinarvi a concludere un accordo che, conoscendo la realtà fattuale, avreste concluso a condizioni differenti. Su tali basi possiamo suggerire di intervenire con un atto formale di revoca della proposta e contestuale risarcimento del danno (per perdita di opportunità e per perdita della somma versata a titolo di caparra) verso l’agenzia immobiliare, mediante l’intervento del Legale. *** La vicenda è in ogni caso articolata, posto che presuppone anche l’esame del regime delle detrazioni fiscali, in assoluto e applicate al caso di specie. Suggeriamo anche un confronto, sul punto, con un commercialista. Stabilire invero un prezzo di compravendita sulla scorta delle future deduzioni fiscali è uno schema piuttosto azzardato, posto che peraltro queste vengono assorbite nell’arco temporale di 10 anni. Inoltre, suggeriamo anche di approfondire se ed in che termini, in concreto, l’aver già usufruito da parte dei precedenti proprietari – in occasione di altri lavori – delle suddette detrazioni, escluda realmente per soggetti diversi e altri e/o diversi interventi di ristrutturazione i benefici fiscali.

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