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Lo scioglimento della comunione ereditaria: come procedere?
Immobili | (13/12/2018)
Buongiorno, Tre fratelli hanno ereditato in parti uguali un immobile. Tempo fa hanno preso la decisione di venderlo (via wats up), uno dei fratelli (mio marito) ha trovato acquirente ma visto che extracomunitario (allucinante) gli altri due fratelli non vogliono venderlo e la motivazione è solo perchè a loro avviso va venduto solo a Italiani. Quanto viene svalutato all'asta giudiziaria?Nel frattempo uno dei fratelli si è proposto di acquistarlo lui ma solo nel momento in cui venderà lui il proprio immobile che potrebbe non venderlo mai . Nel frattempo l'immobile diventerà un costo in quanto esiste un amministratore e un conto corrente in comune tra i tre fratelli aperto con la successione. Per tutelarci sarebbe utile inviare una raccomandata della presenza di un acquirente?Quali operazioni è possibile effettuare? Il fratello che vorrebbe acquistarla ha prole minorenni e se dovesse entrare abusivamente come possiamo tutelarci? grazie e cordiali saluti
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Risposta del 13/12/2018

Per rispondere al Suo quesito, riteniamo opportuno segnalare quanto segue.

La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: Suo marito ed i due fratelli sono infatti eredi comproprietari di un immobile.

Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

Per l’amministrazione del bene comune, La legge ha adottato il principio maggioritario: la volontà della maggioranza dei comproprietari vincola anche la minoranza dissenziente.

Per quanto riguarda, invece, gli atti di disposizione, occorre distinguere a seconda che essi abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.

Nel primo caso, infatti, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo.

Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione. Tale norma è espressione di una regola generale, dettata per ogni tipo di comunione, compresa quella derivante dalla successione per causa di morte.

Ecco dunque perché nel caso di specie è richiesto il consenso di tutti i tre coeredi per poter procedere alla vendita dell’appartamento e ciò finché non venga sciolta la comunione.

Per rispondere al Suo quesito, e capire come risolvere la situazione di stallo creatasi, segnaliamo che è opportuno chiedere (o azionare giudizialmente) lo scioglimento della comunione.

Suo marito potrà infatti fare richiesta di scioglimento della comunione, alla quale potrebbero aderire gli altri coeredi, trovando così un’ipotesi di divisione che soddisfi le esigenze di tutti.

In caso di disaccordo, invece, se Suo marito è comunque intenzionato a sciogliere la comunione, dovrà attivare un procedimento presso il Tribunale del luogo in cui si è aperta la successione mediante atto di citazione. Con tale procedura - che è una causa civile a tutti gli effetti - verrà effettuata una perizia sul valore dell’immobile, si procederà alla divisione ed all’accertamento delle rispettive quote dei coeredi e, laddove persista la mancanza di un accordo tra di essi, il Tribunale disporrà la vendita all’asta dell’immobile.

 

Avvocato Marta Calderoni

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