Immobile in comproprietà. Come procedere alla vendita?
Buonasera. Dobbiamo vendere un garage ma siamo diversi eredi sparsi per tutta Italia. Siamo anziani come possiamo fare? L'agenzia può occuparsi della delega x raccogliere le firme? Bisogna per forza vedersi tutto insieme davanti ad un notaio? E poi chi deve pagare tutte le spese nessuno vuole anticipare il necessario Grazie
La situazione da Lei descritta è quella di una comunione ereditaria: Lei ed altri soggetti siete infatti eredi comproprietari di un garage.
Nella comunione, ogni comproprietario ha facoltà di godimento della cosa comune nella sua interezza, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.
Per l’amministrazione del bene comune, La legge ha adottato il principio maggioritario: la volontà della maggioranza dei comproprietari vincola anche la minoranza dissenziente.
Per quanto riguarda, invece, gli atti di disposizione, occorre distinguere a seconda che essi abbiano ad oggetto un diritto di quota oppure il bene indiviso o una sua porzione concreta.
Nel primo caso, infatti, il comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto di quota, che potrà essere venduto, donato o ceduto a qualsiasi altro titolo.
Nel secondo caso, invece, trattandosi di bene indiviso, il singolo comproprietario non può, da solo, venderlo, non avendo diritto esclusivo su una porzione concreta del bene ma semplicemente su una sua quota (astratta); ed infatti l’art. 1108 terzo comma c.c. richiede il consenso di tutti i comproprietari per le alienazioni dei beni in comunione. Tale norma è espressione di una regola generale, dettata per ogni tipo di comunione, compresa quella derivante dalla successione per causa di morte.
Ecco dunque che, alla luce della disposizione sopracitata, nel caso di specie è richiesto il consenso di tutti i coeredi per poter procedere alla vendita del garage.
Precisiamo inoltre che è necessario che il giorno stabilito per la stipulazione dell'atto di compravendita siano presenti tutti gli eredi; qualora ciò non fosse possibile, gli eredi che non potranno recarsi personalmente nello studio del notaio potranno rilasciare una procura speciale e all'atto presenzierà il procuratore nominato.
E' naturalmente possibile che diate incarico ad una agenzia di occuparsi delle varie pratiche; i compensi a questa spettanti devono essere corrisposti da tutti gli eredi, in proporzione alle rispettive quote.
