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Immobili | (19/03/2019)

Buonasera, la mia società sta acquistando un ramo di azienda, abbiamo firmato un compromesso e la data dell'atto di cessione era il 31/01/19. Abbiamo scoperto poi che gravano degli abusi edilizi e il magazzino non è agibile nella sede dove esercita l'attività il cedente. Tutto cio' non è mai emerso durante la trattativa. La data della firma dell'atto di cessione sarà nota una volta che saranno sanati gli abusi e il resto. Visto si tratta di una attività prettamente stagionale, noi entreremmo in possesso delle chiavi in una data che non ci permette di attuare delle ristrutturazioni e di iniziare l'attività come avremmo voluto, inoltre c'è un mancato incasso che va dal giorno della presunta firma fino a quello in cui realmente avverrà. Come vengono calcolati questi danni?, ci sono degli episodi similari con cui confrontare la situazione? Se non firmassimo l'atto di cessione ci sono gli estremi per la restituzione del doppio della caparra e ulteriori danni? cordialità

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avvocato Guido  Vecellio
Avvocato Guido Vecellio
Risposta del 19/03/2019

Il compromesso è un atto con cui le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito) ed in cui riportano, in modo completo, le condizioni stabilite nella proposta di acquisto.

Viene inoltre inserita nel contratto anche la caparra confirmatoria, cioè una somma di denaro versata a titolo di garanzia in caso di inadempimento. Se il contratto non viene concluso per responsabilità dell'acquirente, il venditore trattiene la caparra. Se invece è quest'ultimo il responsabile, l'acquirente potrà richiedere il doppio della somma versata.

Se il venditore  ha commesso un abuso edilizio e quindi gli edifici sono inagibili (il fatto dovrebbe essere certificato da un pubblico ufficiale quale è il notaio ) ed inoltre deve essere avviato un  procedimento di sanatoria, con conseguente slittamento dei tempi e danno a chi svolge un'attività stagionale, l'acquirente avrà sicuramente diritto a richiedere il doppio della somma versata a titolo di caparra, in quanto la responsabilità del mancato perfezionamento del contratto è esclusivamente a carico della parte venditrice.

E' inoltre ipotizzabile la risoluzione del contratto con conseguente risarcimento dei danni (lucro cessante e danno emergente).

 

Avvocato Guido Vecellio

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