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Vendita immobile e trasferimento anticipato del possesso
Immobili | (02/07/2018)
Buongiorno. La mia famiglia ha firmato un accordo di vendita di un immobile. Nel preliminare è stato definito oltre all'importo dell'immobile, il pagamento di un acconto (che è stato già versato), e la scadenza entro la quale dovrà essere eseguito il rogito e quindi il versamento del saldo. Inoltre è stato concesso all'acquirente la possibilità di abitare la casa fin da subito. L'acquirente ha figli minorenni. Abbiamo notato che inizia a manifestare problemi economici. Potrebbe non riuscire a versare il saldo entro la scadenza definita dal preliminare. Nel caso dovesse verificarsi questo spiacevole evento, sarà possibile allontanare lui e la sua famiglia dal nostro appartamento considerando che ha dei bambini piccoli? O potremmo trovarci nell'infelice caso di vedere la nostra casa occupata a tempo illimitato da una famiglia che non ci darà mai nulla, tutto ciò a discapito della salute della mia famiglia? Grazie.
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Risposta del 02/07/2018

Per rispondere al Suo quesito, riteniamo opportuno precisare che vi sono gravi conseguenze se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo.

Il nostro ordinamento mette infatti a disposizione della parte adempiente alcuni strumenti di tutela; primo tra tutti l’azione di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 del codice civile (c.d. esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

Tale azione consente alla parte adempiente di convenire in giudizio l’altra (inadempiente) ed ottenere una sentenza che disponga il trasferimento coattivo dell’immobile.

Nel caso di specie, dunque, qualora il promissario acquirente del Suo appartamento si rifiutasse di stipulare il rogito definitivo di compravendita, Lei avrà a disposizione tale azione.

Altro rimedio (opposto al precedente) è quello della risoluzione del contratto: sempre che l’inadempimento sia grave, il nostro ordinamento (art. 1453 c.c.) consente di sciogliersi dal contratto per mezzo di una pronuncia del giudice competente che sancirà la risoluzione del contratto.

Nel caso di specie, conseguenza di una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promissario acquirente sarà l'obbligo per costui di restituirLe l'immobile (di cui ha ricevuto la detenzione anticipata): qualora l'acquirente non adempia spontaneamente, Lei avrà a disposizioni i rimedi giuridici per costringerlo afarlo, quale una azione esecutiva tramite Ufficiale Giudiziario.

Inoltre la parte adempiente, in aggiunta ai rimedi sopracitati, potrà sempre chiedere altresì il risarcimento dei danni subiti.

Nel caso di specie, ove è stata versata una caparra confirmatoria a Suo favore, stante l'inadempimento del promissario acquirente, Lei potrà dichiarare di recedere dal contratto, ritenendo la somma già incassata.

 

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