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Vendita immobile e vizi: problemi di rumorosità

Da più di due anni mia moglie ed io abbiamo venduto il nostro appartamento a Milano. Ora gli acquirenti si lamentano dei rumori molesti provenienti di notte dal bar sottostante. Ci hanno comunicato che intendono far periziare la casa che ritengono non a norma e che conseguentemente ci chiederanno la riduzione del prezzo di compravendita dell’appartamento. Possono farlo? Ci teniamo a precisare che il bar in questione esercita da più di 20 anni e che gli acquirenti all’atto dell’acquisto dell’immobile hanno sottoscritto la clausola del “visto e piaciuto”.
La risposta dell'avvocato (11/02/2016):
Purtroppo l’elevata rumorosità proveniente da esercizi pubblici nelle ore notturne è sempre più un problema in molte città, e richiede sempre più spesso l’intervento delle autorità competenti. Ciò detto, andiamo ad esaminare in via generale la normativa relativa alla garanzia per i vizi della cosa venduta. Il codice civile, in proposito, prevede che “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.? Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”. E prosegue: “Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”. In ultimo il codice civile stabilisce i termini e condizioni per la relativa azione: ”Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.?La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna”. ? Ora, premesso quanto sopra e venendo al caso di specie, è lecito affermare che nel caso sottopostoci gli acquirenti non abbiamo più possibilità di agire nei confronti dei venditori per richiedere la riduzione del prezzo della cosa venduta, tenuto conto che innanzitutto è spirato il termine prescrizionale di un anno sopra descritto, che l’attività di bar era già presente all’epoca dell’acquisto e in ultimo che gli acquirenti hanno comunque sottoscritto la clausola in cui accettano l’immobile nella situazione di fatto e di diritto come “visto e piaciuto”

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