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Vendita della nuda proprietà e ipoteca sull'usufrutto
Immobili | (05/05/2018)

Buongiorno, vorrei chiedere info riguardo le ipoteche. Ho venduto un appartamento e prima del rogito il notaio ha informato che c’era un’ ipoteca però sull’usufrutto che appartiene a mio papà, io ho la nuda proprietà, quindi il commercialista si e’ rivolto all’ufficio dell’agenzia delle entrate e hanno detto che all’atto avrebbero ritirato la somma calcolata dell’usufrutto e io la parte restante della nuda proprietà, poi e’ stato comunicato l’importo e hanno risposto che invece non la lasciano vendere o si può fare ma ritirando una cifra più alta e a me resterebbe pochissimo. Il commercialista mi ha detto che posso fare causa all’agenzia che mi sta recando danno in quanto non posso vendere la mia casa. Ma e’ giusto secondo lei? Perché non posso venderla essendo nuda proprietà ? Adesso la mia paura e’ che l’acquirente stanco di aspettare mi chieda indietro l’anticipo e chieda i danni per mancata comunicazione dell’ipoteca. Resto in attesa di una risposta. Grazie

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Risposta del 05/05/2018

Per rispondere al Suo quesito, riteniamo innanzitutto opportuno chiarire alcuni punti.

Se Lei è titolare della nuda proprietà di un appartamento sul quale grava il diritto di usufrutto di Suo padre, è del tutto evidente che Lei non ha alcun titolo per procedere alla vendita dell’intera unità immobiliare ad un soggetto terzo.

Ciò che Lei può cedere è soltanto il Suo diritto di nuda proprietà ma chiaramente Suo padre, essendo titolare del diritto di usufrutto, anche una volta che si sia perfezionata la cessione della nuda proprietà dell’immobile, ha diritto di goderne l’uso per tutta la durata della propria vita o per il periodo determinato al momento della costituzione del diritto di usufrutto.

Non abbiamo pertanto compreso come Lei abbia potuto “vendere l’appartamento”.

Qualora invece Lei e Suo padre foste d’accordo per vendere contemporaneamente allo stesso soggetto terzo il Suo diritto di nuda proprietà dell’appartamento ed il diritto di usufrutto del genitore sul medesimo bene, sicuramente Suo padre avrebbe dovuto informare Lei e l’acquirente dell’esistenza dell’ipoteca gravante sul Suo diritto di usufrutto.

A norma dell’art. 2814 c.c., l’ipoteca gravante sul diritto di usufrutto si estingue per cessazione dell’usufrutto a seguito di morte dell’usufruttuario o scadenza del termine convenzionale, per prescrizione estintiva dell’usufrutto o per avverarsi della condizione risolutiva ma non nel caso in cui l’usufrutto cessi per rinuncia dell’usufruttuario.

Se l’usufruttuario (Suo padre) intende cedere il proprio diritto di usufrutto, dovrà -preventivamente o contestualmente alla cessione - versare l’importo dovuto al proprio creditore (Agenzia delle Entrate, nel caso di specie, ci sembra di capire).

È dunque possibile che Agenzia delle Entrate intervenga al rogito ed incassi la parte del prezzo di vendita corrispondente al proprio credito; il fatto che il prezzo di vendita copra a malapena il credito dell’Agenzia e, dunque, rimanga una somma piuttosto esigua per Lei non è un giustificato motivo per poter fare causa all’Agenzia, che non Le sta impedendo di vendere: la problematica sorge per “colpa” di Suo padre, che non ha saldato il proprio debito e si è visto pignorare il diritto di usufrutto.

Al momento avete dunque le seguenti possibilità:

  1. trovate un accordo con Agenzia delle Entrate, che interviene al rogito ed incassa la parte del prezzo di vendita corrispondente al proprio credito, liberando Suo padre. Lei incasserà una somma esigua ma non sorgono problemi con il terzo acquirente;
  2. attendete il decesso di Suo padre-usufruttuario, che estinguerà automaticamente l’ipoteca. Lei sarà piena proprietaria dell’appartamento e potrà disporne come meglio crede. Se l’acquirente che ha trovato in questo momento non è disposto ad aspettare tutto il tempo necessario, sarete tenuti a restituire la caparra ricevuta, salvo l’obbligo di risarcire a costui ulteriori danni;
  3. Lei vende il Suo diritto di nuda proprietà all’acquirente; Suo padre rimane titolare del diritto di usufrutto (ipotecato) e alla morte di Suo padre si estingueranno l’usufrutto e l’ipoteca e l’acquirente diverrà dunque pieno proprietario del bene.

 

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