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Il venditore deve comunicare anche vizi potenziali (non certi)?
Immobili | (11/06/2018)

Salve sto vendendo un appartamento (del 2006) e fra pochi giorni andrò a rogito.2 anni fa ho avuto un’infiltrazione da un lucernaio, il problema sembrava derivante da un tetto mal costruito dalla ditta che mi aveva venduto l’immobile (fallita) quindi ho provveduto a far posizionare (da ditta edile che ha visionato il tetto ) una guaina bituminosa sul tetto.Pur coprendo il tetto con guaina il problema non sembrava risolto (la ditta premeva per rifarmi il tetto), dopo diversi tentativi mi sono rivolto ad un'altra ditta che mi ha rincuorato dicendomi che il tetto non presentava problemi ma che il tutto derivava da una intercapedine fra il tetto ed il lucernaio che è poi stato sigillato ed infatti l’ infiltrazione è sparita. Quello che volevo sapere è se devo comunicare alla parte acquirente il problema avuto e risolto o se invece non è necessario, la guaina bituminosa è ancora presente sul tetto e quindi in futuro non vorrei che vedendola pensassero ad un vizio non comunicato.

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Risposta del 11/06/2018

In fase di trattativa e di conclusione del contratto, il suggerimento è di assumere sempre un atteggiamento di trasparenza tra le parti.

Sebbene tale opzione possa, magari, comportare qualche ulteriore dialettica o anche un impegno economico imprevisto, consente tuttavia di evitare contestazioni o, peggio, vertenze in futuro.

Infatti, in caso di vendita di un bene (in particolare di un immobile, che comporta una movimentazione di denaro e di interessi davvero significativa), secondo il dettato normativo dell'art. 1476 del Codice Civile:

"Le obbligazioni principali del venditore sono:

1) quella di consegnare la cosa al compratore;

2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l'acquisto non è effetto immediato del contratto.

3) quella di garantire il compratore dall'evizione [c.c. 1483] e dai vizi della cosa [c.c. 1490]".

Ove, una volta conclusa la vendita, l'acquirente rilevasse che il difetto che Ella menziona nella Sua, sia significativo, tale da abbassare il valore dell'immobile e/o richiedere un intervento riparatorio con un certo costo, in forza della garanzia di cui sopra, sarebbe legittimato ad evocarLa quale garante per rimediare al vizio.

Tale garanzia, a seconda dell'entità del vizio, potrebbe proprio consistere in una riduzione del prezzo di compravendita per il disvalore del bene o nel pagamento della riparazione.

Ove invece l'acquirente fosse, sin dalla conclusione del contratto, al corrente delle dinamiche del (deduttivamente) riparato vizio e nulla contestasse, si pregiudicherebbe ogni possibile azione (e richiesta) in futuro.

Certo è che se Ella ha la garanzia (da parte di un tecnico) che il rimedio assunto sia radicale e definitivo, tanto da non comportare in futuro la presenza di vizi, la comunicazione potrebbe non essere necessaria. Tuttavia riteniamo che comunicarlo possa essere una accortezza in più.

Consideri che, oltre alle tassative obbligazioni del venditore, il nostro Ordinamento prevede il principio della buona fede contrattuale e pre-contrattuale, che impone di comunicare tra le parti tutti i fenomeni di fatto e diritto che possano incidere sull'affare.

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