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Locazioni commerciali | (09/09/2019)
IL CONDUTTORE DI UN NEGOZIO PUO' PRETENDERE DI INTERROMPERE ANTICIPATAMENTE LA LOCAZIONE DANDO UN PREAVVISO DI SEI MESI, ADDUCENDO IL MOTIVO DI AVERE ACQUISTATO UN NEGOZIO PROPRIO E DI NON AVERE PIU' LA NECESSITA' DI AVERE UN NEGOZIO IN LOCAZIONE? NON DOVREBBE ASPETTARE LA SCADENZA DEL CONTRATTO PER INTERROMPERE LA LOCAZIONE?
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avvocato Piero Gallo
Avvocato Piero Gallo
Risposta del 09/09/2019

Innanzitutto è bene ricordare che ai sensi dell'art. 27 della Legge 392 del 1978 riguardante la locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione prevede quanto di seguito: "È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata".

Ciò detto, lo scioglimento anticipato del rapporto locatizio per volontà unilaterale del conduttore è consentito dal legislatore, nelle locazioni a uso diverso da quello abitativo, solo se tale facoltà è stata prevista espressamente dai contraenti nel contratto (recesso convenzionale) oppure, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, se ricorrono gravi motivi che gli impediscono di proseguire nel rapporto di locazione (recesso legale).

In altri termini, occorre preliminarmente verificare se il contratto di locazione in esame preveda espressamente la clausola che permetta al conduttore di poter recedere liberamente dall'impegno assunto senza che venga addotto alcun grave motivo. Ove tale facoltà sia stata concessa, il conduttore potrebbe recedere senza alcun vincolo particolare.

Ove tale condizione non sia stata inserita nel contratto in esame, occorre verificare se la motivazione addotta dal conduttore sia riconducibile tra i gravi motivi indicati nell'articolo sopra indicato. A tal proposito, secondo la prevalente giurisprudenza, tale ipotesi di recesso legale, opera solo nel caso in cui sopraggiungano fattori estranei alla volontà del conduttore tali da sovvertire l’originario assetto di interessi dedotto in contratto. I gravi motivi non possono attenere alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore sull’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato, bensì devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per lo stesso conduttore, anche solo per ragioni di ordine economico, la prosecuzione del rapporto locativo.

Alla luce di tutto quanto sopra, parrebbe illegittima la comunicazione formulata dal conduttore.

Avvocato Piero Gallo 

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