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E' possibile dare disdetta della locazione senza il consenso del comproprietario?
Locazioni commerciali | (23/05/2020)

Sono proprietario al 50% di un immobile dato in locazione commerciale ad una società. Data di inizio contratto: 20/04/1991, durata 6 anni rinnovabili; prossima scadenza 20/04/2021. Per motivi personali vorrei riprendere possesso dell'immobile. Per il mio 50% ho comunicato al conduttore, ad aprile 2020, la volontà di non prorogare il contratto, l'altro proprietario invece vorrebbe prorogarlo. Ho letto che la durata massima dei contratti commerciali, comprensiva dei rinnovi è di 30 anni, se fosse così allora il contratto andrebbe in ogni caso in scadenza naturale nel 2021. È vero?

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avvocato Giulia Valmacco
Avvocato Giulia Valmacco
Risposta del 23/05/2020

Al fine di rispondere compiutamente alla sua domanda sarà necessario analizzare la vigente normativa in tema di locazione e, in particolare, relativamente alle locazioni commerciali.

In riferimento alla durata della locazione di immobili ad uso non abitativo la l. 392/1978, all’art. 27, distingue la durata minima a seconda della natura degli immobili locati e, in particolare:

-sei anni per la locazione di immobili ad uso commerciale, industriale, artigianale, impianti sportivi ecc;

-nove anni per la locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere o simili e alle attività teatrali.

La normativa speciale nulla dice in relazione alla durata massima delle locazioni. Tale disciplina è invece contenuta nel codice civile all’art. 1573 c.c., secondo cui “salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto”.

Il limite dei trent’anni è applicabile anche quando il contratto è stato stipulato con una durata inferiore, ma con la previsione di successivi rinnovi. A tale proposito la giurisprudenza specifica che “il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio” (Cass. civ. n. 2137/2006).

Tuttavia, deve evidenziarsi che anche in questo caso è necessario dare disdetta al conduttore, per evitare che la permanenza dello stesso nell’immobile, con il consenso del locatore, comporti la sussistenza di un nuovo contratto di locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c.  Ciò viene ricordato anche nella sentenza sopracitata che, specifica: “il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità”.

In relazione alla disdetta del contratto, tuttavia, si evidenzia come la comunicazione da lei inviata al conduttore sia valida ed efficace, in assenza di una esplicita contestazione da parte dell’altro comproprietario.

Il nostro ordinamento, infatti, classifica la pluralità di locatori come una parte unica, al cui interno i differenti interessi verranno regolati seguendo la disciplina della comunione. Recenti sentenze hanno affermato come la disdetta intimata anche da uno solo dei locatori sia valida ed efficace o come l’intimazione di sfratto possa essere effettuata da un solo locatore in quanto si presume, sino a prova contraria, che sussista il consenso degli altri comproprietari (Cass. Sent. n. 21153/2013).

Nel caso di specie, in cui il bene locato appartiene a due soli comproprietari, in caso di dissenso esplicito dell’altra parte ed impossibilità di formare una maggioranza, occorrerà rivolgersi all'autorità giudiziaria che prenderà i provvedimenti più opportuni per l'amministrazione del bene ai sensi dell'art. 1105 c.c., ultimo comma.

Vista la complessità della vicenda e al fine di evitare la possibilità del sorgere di contestazioni future, le consiglio di ricercare un accordo con l’altro proprietario dell’immobile.

 

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