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SI ROMPE LA TUBATURA IDRICA. CHI PAGA LE SPESE E I CONSUMI?
Locazioni commerciali | (13/12/2020)

Ho in affitto 2 capannoni adiacenti. uno dei due locali è stato interessato da una rottura di una tubazione di acqua. La rottura è avvenuta fuori dallo stabile e dalle proprie pertinenze, ma a valle del contatore di acqua intestato alla società. A chi spetta l'onere dei lavori di ripristino? A chi spetta l'onere di saldare le fatture del gestore delle acque che con il contatore ha registrato i quantitativi sversati. Grazie

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Avvocato Serena Mineo
Risposta del 13/12/2020

In presenza di un danno agli impianti idrici che servono un immobile, per individuare il soggetto tenuto a sopportare i relativi costi di riparazione, è necessario procedere con alcune distinzioni.

Poiché riferisce che la rottura della tubazione si è verificata "a valle" del contatore di acqua, quindi nel tratto che corre dal contatore al capannone, sembra potersi escludere una responsabilità del gestore delle acque. Diversamente, ove la rottura della tubazione si verifica "a monte" del contatore, nel tratto di tubatura pubblica, la responsabilità e i relativi costi ricadono in capo al gestore delle acque.

Trattandosi di capannoni in locazione è necessario distinguere gli oneri ricadenti sul proprietario-locatore e quelli ricadenti sul conduttore. 

La locazione di immobili (i capannoni) per fini diversi da quelli abitativi (fini commerciali, industriali, alberghieri, ricreativi, etc.) è disciplinata dalle norme del Codice civile e dalle leggi speciali, che prevedono discipline in parte differenziate in base al tipo di attività effettivamente svolta. 

In ogni caso, si può certamente fare riferimento alla disciplina generale dettata dal Codice civile. In particolare, l'art. 1576 c.c. precisa che spetta al conduttore eseguire le opere di piccola manutenzione. Viceversa, spetta al locatore sostenere le spese di manutenzione straordinaria, al fine di mantenere l'immobile locato in buono stato manutentivo. 

La rottura di una tubatura e le conseguenti spese di ripristino possono rientrare nelle spese di manutenzione straordinaria e, pertanto, in base all'art. 1576 c.c., gravano in capo al proprietario-locatore. 

Discorso in parte diverso deve farsi per le spese relative alle fatture emesse dal gestore delle acque, per il consumo idrico dovuto alla perdita causata dalla rottura della tubatura.

Il contatore è, generalmente, intestato al conduttore che, pertanto, è obbligato nei confronti del gestore delle acque al pagamento delle fatture emesse per il consumo idrico. 

Tuttavia, trattandosi di un consumo idrico eccessivo causato dalla rottura della tubatura che, come detto, è onere del proprietario ripristinare, è possibile rivolgersi a quest'ultimo per richiedere il pagamento delle fatture, limitatamente alla differenza tra il consumo causato dalla perdita di acqua e il consumo medio abituale (rinvenibile dalle precedenti fatture). 

In mancanza di accordo sul punto è bene, da parte del conduttore, procedere con il pagamento delle fatture emesse dal gestore delle acque. E, successivamente, procedere, in via giudiziale o stragiudiziale, al recupero delle somme nei confronti del proprietario-locatore. 

 * * *

Per fornire una risposta specifica al Suo quesito sarebbe opportuno conoscere il tipo di attività svolta all'interno dei capannoni, in modo da individuare la legge speciale applicabile al Suo rapporto di locazione. Secondariamente, sarebbe opportuno verificare il contenuto del contratto di locazione dei capannoni. Tuttavia, applicando la disciplina generale sopra richiamata, Lei potrebbe rivolgersi al proprietario dell'immobile locato per chiedere il pagamento delle spese necessarie alla riparazione della tubatura rotta, ove non vi abbia già provveduto. 

Per il pagamento delle fatture emesse dal gestore delle acque, in primo luogo, dovrebbe quantificare la cifra corrispondente ai suoi consumi abituali. In secondo luogo, potrebbe rivolgersi al proprietario dell'immobile locato chiedendo il pagamento dell'importo eccedente i suoi consumi abituali, fino alla concorrenza dell'importo totale delle fatture. In mancanza di accordo con il proprietario, è bene per Lei provvedere al pagamento dell'intero importo delle fatture, al fine di evitare esposizioni debitorie nei confronti della società fornitrice del servizio idrico. Successivamente, potrebbe agire, in via giudiziale o stragiudiziale, nei confronti del proprietario dell'immobile, al fine di recuperare le somme dovute. 

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