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Ho intestato un mio immobile anche a mia moglie: ci siamo separati, come funziona?
Separazione dei coniugi | (03/06/2018)

Buongiorno. Alla fine degli anni '80 uno dei miei fratelli ha acquistato un immob. di proprietà della mia famiglia da secoli, per realizzate diverse unità abitative. Una di queste unità l'avrei successivam. acquistata io. Ho provveduto in toto alla ristrutturazione a mie spese. Nel '93 ho contratto matrimonio, e solo successiv. nel '94 ho provveduto a formalizzare l'acquisto della casa finita su consiglio del notaio. Trasportato dal solo "senso di amore", ho preferito coint. mia moglie, benché il 100% delle spese siano state affrontate dal sottoscritto quando ancora neppure conoscevo mia moglie! Sono nati Mattia ora 24enne e Siria ora 16enne. Nel '09 ci siamo separati e la casa è stata affidata alla mia ex signora con i nostri figli. Divorzio nel '16. Ora la mia ex signora mi obbliga a vendere a terzi la casa (sia la sua quota del 50% che la mia), benché io sia assolutamente contrario pensando solo al futuro dei figli. La domanda: può?

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Risposta del 03/06/2018

Da quanto illustra versiamo in ipotesi di comunione o comproprietà, ovvero quella fattispecie giuridica in forza della quale due o più soggetti distinti sono titolari di una porzione ciascuno su un medesimo bene.

Il nostro Ordinamento prevede che ogni comproprietario possa godere del bene, in proporzione alla propria quota, senza pregiudicare i diritti degli altri.

Tale, astratta, lettura individualista del godimento del bene, viene meno quando occorra o si voglia decidere circa il destino della titolarità del bene.

Trattiamo quindi dell'ipotesi di vendita.

Essendo ciascuno proprietario di una parte (c.d. quota ideale) dell'immobile e essendo tratto tipico del diritto di proprietà la facoltà di goderne e disporne come voglia il titolare, questi non può essere vincolato in eterno alla comproprietà ed impedito nella "liquidazione" della propria quota.

In concreto: la legge riconosce quindi al cotitolare di un bene la possibilità di svincolarsi dalla comunione.

Ora, tale iniziativa può assumersi su accordo di tutti i comproprietari, mediante: a. vendita dell'intiero bene a terzi; b. acuisto della quota del cotitolare cedente da parte del cotitolare del bene; c. vendita di una quota a terzi, così costituendo una nuova comproprietà tra l'acquirente e il cotitolare che non abbia venduto la quota.

In caso di disaccordo dei proprietari, chi intenda in ogni caso vendere la propria quota, dovrà così procedere:

a. esperire la mediazione obbligatoria, procedura di natura stragiudiziale (senza la quale non si può attivare la successiva causa) che si tiene avanti un Organismo qualificato di mediazione, che tenterà di formare un accordo tra le Parti e, ove trovato, questo sarà vincolante. In caso di mancato accordo, si redigerà verbale negativo.

b. Svolta l'obbligatoria mediazione (propedeutica la causa), il cotitolare che intenda vendere dovrà attivare la causa giudiziale, chiedendo la divisione e lo scioglimento della comproprietà. Il Tribunale nominerà un Ctu (ovvero un perito, consulente tecnico d'ufficio) che valuterà la divisibilità materiale del bene e, ove non possibile ovvero antieconomica, fisserà il valore commerciale del bene.

Nel caso in cui, ancora, le Parti non trovassero un accordo, il bene sarà posto in vendita all'asta e la somma ricavata sarà liquidata pro quota tra i comproprietari.

*****

La risposta, netta, al Suo quesito pertanto è: si.

Il suggerimento, tanto inevitabile, quanto saggio, consiste tuttavia nello scongiurare una azione giudiziale di divisione, posto che per la sua durata, per i costi, le spese e per il decremento del valore del bene in fase di vendita all'asta, significherebbe dilapidare il capitale oggi costituito dal bene.

Nondimeno, occorre osservare che, verso i terzi, la titolarità del bene è del 50%-50%, pertanto chi acquisterà, nel caso, dovrà corispondere la medesima quota ad entrambi; mentre per i Vostri rapporti interni il fatto che Ella abbia in concreto sostenuto tutti i costi e le spese per la casa potrà essere opposto (o tentare di opporlo) alla moglie.

Nel caso, sarebbe consigliabile segnalare alla stessa che, in ipotesi di vendita, le sarà certamente chiesta la rifusione di quanto da Lei all'epoca sostenuto: naturalmente tale "spauracchio" dovrebbe agire e funzionare da leva sulle motivazioni della moglie, poichè una eventuale causa giudiziale per il recupero di un dedotto credito sarebbe quantomeno azzardata.  

Le ipotesi percorribili sono diverse e, tra le altre, viene quindi alla mente proporre alla moglie:

a. non alienare l'immobile, con l'impegno che nulla in futuro le sarà richiesto come restituzione del capitale da Lei investito per l'acquisto.

b. accettare la vendita a terzi (evitando la causa) a condizione che il prezzo di vendita sia tra Voi liquidato in proporzioni differenti dal 50/50, tenuto conto appunto del capitale da Lei investito (ad es: 70% Lei, 30% per la moglie, o 60%/40% e così seguendo).

c. riconoscimento di debito (pari ad almeno una quota di quanto da Lei pagato per l'acquisto della casa) da parte della moglie e quindi impegno al pagamento di questa e, successivamente, vendita del bene. 

 

 

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