Perdita da tubazione e infiltrazione nelle cantine. Chi paga?
In un condominio possiedo un appartamento a piano terra con giardino ad uso esclusivo. Da qualche tempo si è verificata una perdita da una tubazione che porta acqua al giardino con infiltrazione di acqua nella cantina di un condomino e nel corridoio delle cantine. A chi sono imputabili le spese di ricerca e ripristino della perdita e del danno cagionato?
Occorre premettere che, per riscontrare con precisione il Suo quesito, bisognerebbe verificare in concreto a cosa sono attribuibili le infiltrazioni rilevate nei siti sottostanti al giardino in Suo uso.
Le soluzioni, infatti, potrebbero essere diverse.
Ove la causa delle infiltrazioni sia imputabile al fatto esclusivo di colui che gode dell'uso esclusivo del giardino (esempio, per danni conseguenti a Suoi interventi sul giardino), sarebbe applicabile l'art. 2051 e il costo del danno cagionato dovrebbe essere interamente sopportato dal titolare del fondo sovrastante secondo i principi della responsabilità extracontrattuale.
Diversamente (rottura accidentale del tubo condominiale), nell'ipotesi in cui non sia possibile individuare la causa dell'infiltrazione si potrebbe prospettare l'applicazione dell'art. 1126 (costi di ripristino per 1/3 a carico di chi ha l'uso esclusivo e 2/3 a carico di tutti gli altri condomini. Questo articolo, tuttavia, si riferisce specificamente ai “lastrici solari” e la sua applicazione si giustifica proprio in virtù della funzione di copertura d'interesse comune che essi svolgono nel condominio.
Ultima soluzione applicabile potrebbe essere quella prevista dall'art. 1125 c.c. il quale stabilisce che “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Su quest'ultima norma si sottolinea una pronuncia della Cassazione, (sent. 16 febbraio 2012 n. 2243) la quale ha statuito che in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Avvocato Egidio Rossi
