Preliminare di compravendita immobiliare con erede apparente. Cosa succede con il rogito?
Io e mio marito abbiamo firmato un preliminare di compravendita (mediata da una nota agenzia immobiliare) di un immobile a Roma la cui proprietaria è deceduta e ha lasciato, previo testamento, l’immobile alla nipote. Entrambe le signore sono di nazionalità belga. Successivamente siamo entrati in possesso del testamento redatto dal notaio belga nel quale si evince che la proprietaria deceduta designa la nipote come erede e disereda il figlio di cui non si hanno tracce in Italia, né si conosce l’ultimo indirizzo di dimora da anni. Le chiedo, considerando che per la legge italiana non è possibile diseredare un figlio, se la vendita dell’immobile da parte della nipote è lecita e se noi, in qualità di acquirenti, possiamo proseguire con il rogito senza problemi o rischiamo, qualora il figlio della proprietaria dovesse rivendicare la proprietà dell’immobile, di perdere la casa in questione.
Per un riscontro scevro da ogni dubbio sarebbe opportuno conoscere dettagliatamente la disciplina belga in tema di successioni.
Non è, infatti, la normativa italiana quella di riferimento per il caso di specie (precisando in ogni caso che anche in Italia vi sono delle tassative ipotesi che consento di “diseredare” un possibile erede, per ragioni di indegnità [i.e. particolari reati contro il testatore, tra gli altri]).
Certo è che, anche per il diritto belga, i figli sono chiamati all’eredità però almeno, una quota dell’asse ereditario: anche nel diritto belga vale pertanto il c.d. principio della riserva, che destina una quota obbligatoriamente (nel caso di specie) al figlio.
Sulla scorta di tale considerazione, ricaviamo che la devoluzione dell’immobile alla nipote potrebbe essere impugnata dal figlio pretermesso.
Ci sono tuttavia ampie considerazioni da svolgere.
Posto che, se escluso, il figlio potrebbe azionare un giudizio di riduzione della disposizione ereditaria, sarebbe anche da comprendere l’entità del patrimonio della originaria promittente venditrice dell’immobile: se, ad esempio, l’immobile di interesse rappresentasse “solo” una porzione di una eredità molto vasta, il figlio potrebbe soddisfare la quota di riserva che gli spetta sul patrimonio ereditario ulteriore all’immobile, così lasciando intonso il bene.
Anche applicando la giurisdizione italiana, si giungerebbe alle stesse conclusioni.
Ad esempio, se la promittente venditrice, ora de cuius, avesse avuto la sua residenza in Italia: secondo il Reg. europeo n. 650/2012 la successione (se aperta dopo il mese di agosto del 2015, come nel caso che ci occupa) è disciplinata dalla legge del Paese di residenza del de cuius.
Che sia legge belga o italiana, pertanto, è probabile che l’immobile trasferito in eredità alla nipote possa essere oggetto di vertenza azionata dal figlio pretermesso.
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Chiarito quanto sopra, non è da escludersi la conclusione della compravendita da parte vostra senza conseguenze sulla conservazione dell’acquisto.
L’art. 534 del codice civile dispone che “L'erede può agire anche contro gli aventi causa (nds, nel caso di specie gli acquirenti dell’immobile) da chi possiede a titolo di erede o senza titolo.” Prosegue il dettato codicistico però specificando che “Sono salvi i diritti acquistati, per effetto di convenzioni a titolo oneroso con l'erede apparente, dai terzi i quali provino di avere contrattato in buona fede”.[1]
Ne deriva che se chi acquista sia o fosse all’oscuro di esistenza di diritti terzi (il vero erede), l’acquisto sarebbe conservato.
L’onere della prova della buona fede spetterebbe in ogni caso all’acquirente.
Sono particolarmente incisivi gli aspetti formali in tale vicenda.
Sia la trascrizione della proprietà da parte del venditore (ovvero la trascrizione della proprietà del bene ereditato da parte della nipote), sia la trascrizione dell’acquisto da parte vostra dovranno essere preventivi rispetto all’eventuale trascrizione da parte del vero erede o della trascrizione in conservatoria che il preteso, vero erede dovesse fare della causa giudiziale che dovesse azionare.
[1] Tribunale Roma, Sez. VIII, Sentenza, 02/02/2023, n. 1749
L'art. 534 c.c. stabilisce che l'acquisto effettuato dall'erede apparente è fatto salvo purché l'acquirente provi la buona fede e, con riferimento ad alienazioni aventi ad oggetto beni immobili, sia stato trascritto anteriormente all'acquisto dall'erede vero o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l'erede apparente. Il requisito della buona fede, non presunta, come nel caso di cui all'art. 1147, comma 3 c.c., in tema di possesso, deve essere oggetto di prova specifica e puntuale da parte del terzo, che si concreta nella dimostrazione dell'idoneità del comportamento dell'alienante ad ingenerare la ragionevole convinzione di trattare con il vero erede, nonché dell'esistenza di circostanze indicative dell'ignoranza incolpevole dell'acquirente circa la realtà della situazione ereditaria al momento dell'acquisto.
