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LOCAZIONE, E' LEGITTIMO IL CANONE A SCALETTA?
Locazioni ad uso abitativo | (05/03/2021)

Buongiorno, sto per firmare un contratto di locazione a 550 euro mensili, cedolare secca. Il proprietario vuole inserire una clausola nel contratto che prevede un aumento annuo di 8 euro mensili: nel 2022 558 euro al mese, nel 2023 566 euro al mese, e così via.

Non lo intende però come adeguamento Istat. é legittimato a farlo? Se lo firmo sono tenuto a corrispondergli ogni anno l'aumento? Grazie

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Avvocato Serena Mineo
Risposta del 05/03/2021

Rispondendo immediatamente al Suo quesito, sembra che il locatore voglia introdurre il c.d. canone a scaletta. Tale accordo contrattuale è legittimo se riferito ad una locazione ad uso non abitativo. Invece, nelle locazioni ad uso abitativo, in linea generale, il canone deve essere stabilito in misura fissa. Peraltro, optando per il regime fiscale della cedolare secca, il locatore rinuncia agli aumenti ISTAT.

Nel caso di locazioni ad uso abitativo, l'art. 2, l. 431/1998, stabilisce la durata minima e il rinnovo di diritto dei contratti di locazione, precisando che solo dopo la scadenza del primo rinnovo è possibile rinegoziare le condizioni contrattuali. Quindi, dopo 8 anni per i contratti a canone libero e dopo 5 anni per i contratti a canone concordato.

E' possibile che il canone di locazione venga aumentato durante la validità del contratto, per adeguare il canone alla variazione degli indici ISTAT. Tuttavia, il locatore che abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca, in considerazione della tassazione agevolata di cui gode, rinuncia a chiedere l'aumento del canone per adeguamento ISTAT (art. 3, co. 11, d.lgs. 23/2011). Può tornare a chiedere tale aumento rinunciando all'opzione fiscale per la cedolare secca. 

Diversamente, se si tratta di locazione ad uso commerciale, è possibile stabilire il c.d. canone a scaletta. Esso deve essere individuato già alla stipula del contratto, quindi, non è legittimo stabilire un canone e poi, nel corso del rapporto di locazione, chiedere un aumento Peraltro, il canone a scaletta è ritenuto legittimo con riferimento alle locazioni ad uso non abitativo (Cass. civ., sent.  n. 23986/2019).

 * * * 

Rispondendo in modo specifico al Suo quesito, se il contratto di locazione è stipulato per uso non abitativo (ad esempio, se sta locando uno spazio espositivo per la sua azienda), allora, legittimamente, il contratto può prevedere un aumento progressivo del canone (c.d. canone a scaletta). 

Nelle locazioni ad uso abitativo, invece, il canone di locazione dovrebbe essere determinato in misura fissa e non dovrebbe essere richiesto nessun aumento, ad eccezione di quelli di adeguamento ISTAT. A tale adeguamento, però, il locatore rinuncia se scegli il regime della cedolare secca. 

Tuttavia, se Lei decide di sottoscrivere il contratto sarà tenuto al pagamento di quanto pattuito, quindi, nel rispetto dell'aumento richiesto di € 8,00 annui. Eventualmente, se decidesse di voler impugnare il contratto, con un legale di Sua fiducia, potrebbe valutare un'azione per far dichiarare la nullità della clausola che prevede l'aumento. 

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