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Comproprietà immobile: morte di un comproprietario, che succede?
Eredità e Successioni | (26/03/2018)
Buongiorno; Cosa accade quando 2 persone conviventi (non sposate) hanno acquistato un immobile intestato ad entrambi da 10 anni al momento dell'acquisto, con mutuo ancora in corso per altri 20 anni (ciascuna dei due conviventi paga metà del mutuo) ed una delle due parti viene a mancare per malattia? Quali sono i diritti sulla proprietà del convivente superstite tenendo conto che colui che verrebbe a mancare ha eredi diretti (figli adulti)? C'e il pericolo legale che il convivente superstite si vede privato dell'immobile in cui è residente e il quale paga metà del mutuo? Nel caso non esiste nessuna tutela quali sono le possibilità per la tutela del convivente superstite? Distinti saluti
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Risposta del 26/03/2018

In ipotesi di comproprietà di un bene (nel nostro caso, di un immobile) e di morte di uno dei comproprietari, nonché in presenza di un mutuo ancora in corso, si verifica quanto segue.

Il comproprietario vivente non vede intaccata la quota di cui è titolare, pertanto i relativi diritti sulla proprietà rimangono identici, così come i relativi oneri (ad es., vedi pagamento del mutuo). Se Ella è proprietario, ad esempio, al 50%, alla morte del comproprietario tale ed identica sarà la Sua quota.

Quanto alla quota del c.d. de cuius, questa diviene oggetto di successione. Ove i chiamati all'eredità (legittimari) accettassero il patrimonio ereditario, subentrerebbero pro quota nella titolarità della quota del bene immobile già del defunto. Parimenti, così come lo era questo, sarebbero quindi obbligati verso l'istituto bancario mutuante per le future (e pregresse, se non pagate) rate, subentrando anche in tal caso quali debitori verso la banca.

L'erede assume, infatti (pro quota, se in concorrenza con altri eredi) le medesime posizioni creditorie e debitorie del defunto.

Nella fattispecie Ella costituirebbe una comproprietà sull'immobile con gli eredi.

Laddove l'eredità rimanesse vacante, quindi nel caso in cui nessun chiamato all'eredità la accettasse (magari proprio per non accollarsi l'onere del mutuo), occorre fare riferimento al contratto di mutuo contratto con la banca.

Se l'accordo con l'istituto mutuante prevedeva per i due mutuatari una obbligazione solidale, il comproprietario vivente sarebbe obbligato a corrispondere l'intera rata mensile e, tout court, a saldare l'intero importo residuo del mutuo ventennale. Diversamente (immaginiamo quale ipotesi remota e rara), laddove il mutuo prevedeva due obbligazioni distinte (ovvero ogni comproprietario è obbligato solo per la propria quota), il comproprietario vivente continuerà a saldare solo la quota di spettanza. 

Segnaliamo che saldare tutto il mutuo non comporta in automatico divenire proprietari dell'intero immobile: il pagamento del mutuo copre un'obbligazione con un terzo (la banca), mentre la proprietà sul bene concerne i rapporti tra i proprietari (e, nel caso, tra gli eredi degli stessi).

Nella fattispecie che ci espone sono infatti sottese tre situazione giuridiche: la proprietà della casa, il rapporto con la banca, la successione.

In concreto, quindi, la sola certezza è che l'obbligazione verso la banca deve essere adempiuta: la variabile è chi debba adempierla. Su tale variabile, come spiegato sopra, incide il terzo elemento, ovvero la successione.

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Quanto al pericolo di essere "privato dell'immobile", precisato che la locuzione non ha un significato giuridico, ovvero è quantomeno generica, non vediamo al momento ipotesi per cui Ella possa perdere la titolarità della Sua quota di proprietà.

Come prospettiva meno favorevole, potrebbe realizzarsi un inadempimento nel pagamento del mutuo e quindi il pignoramento dell'immobile con la vendita all'asta. 

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La vicenda profila dei risvolti molto articolati in fatto e complessi in diritto.

 

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